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Notícia

Edifício de escritórios no Tagus Park em venda por €6,4 milhões

O Millennium bcp é o proprietário deste imóvel e aceita propostas para a sua compra até 28 de fevereiro de 2018. É também o seu atual ocupante e poderá aí manter-se até meados de 2021.

Susana Correia



Numa altura em que o investimento em imobiliário comercial de rendimento atingiu um pico histórico de 3,3 mil milhões de euros (segundo contas da consultora imobiliária JLL para o total transacionado em 2018) e em que se antevê que a escassez de ativos será um dos principais desafios à atividade este ano, acaba de surgir no mercado um edifício de escritórios para aquisição, que promete ser “uma excelente oportunidade de investimento”. As palavras são de Ramiro Gomes, responsável de Grandes Imóveis Sul da Direção de Crédito Especializado e Imobiliário do Millennium bcp, Banco que é proprietário e ocupante deste imóvel integrado no parque de escritórios Tagus Park (em Barcarena, Oeiras), um dos núcleos empresariais mais consolidados da zona do Corredor Oeste, o eixo da A5 que liga Lisboa a Cascais. Com cerca de 3.400 m2 de escritórios e implantado num lote isolado deste parque empresarial, o edifício está em venda por 6,4 milhões de euros e encontra-se ocupado na sua totalidade por serviços do Banco, que, em caso de venda, poderá “manter-se como arrendatário da totalidade do espaço, ficando desde já previsto um contrato de arrendamento com duração até ao 1º semestre de 2021”, explica Ramiro Gomes. Neste cenário de uma operação de sale & leaseback (ou seja, em que o proprietário de um imóvel o vende, mantendo-se como arrendatário do mesmo), o novo proprietário “poderá estar perante uma excelente oportunidade de negócio”, com investimento num ativo onde “o Banco, na qualidade de arrendatário, está disponível para o pagamento de uma renda mensal de 30.000 euros, com um contrato de prazo nunca inferior a 30 meses”, assegurando um “retorno no equivalente a uma yield atual próxima dos 6%”, realça aquele responsável. Parece ser uma proposta de valor que merece evidência num mercado onde as yields têm vindo a comprimir para mínimos históricos e onde a atual prime yield (de acordo com dados da CBRE) para escritórios em Lisboa é de 4,5%. Além disso, caso o novo proprietário “tenha interesse em recorrer a financiamento para esta aquisição”, o Banco está “disponível para avaliar uma operação de financiamento, com condições mais favoráveis e comissões mais reduzidas”. É uma “oportunidade de criar uma boa sinergia, conciliando o financiamento mais vantajoso e o Millennium bcp como como arrendatário”, diz ainda Ramiro Gomes.



Procura ativa

Num cenário de saída do atual ocupante – que poderá incorporar estes serviços noutros edifícios do Tagus Park dos quais é também proprietário -, o potencial de colocação deste edifício junto de novas empresas parece ser promissor. Trata-se de um imóvel de traça moderna, concluído há cerca de 10 anos e que está dotado de todos os requisitos em termos técnicos e tecnológicos. Além dos 3.400 m2 de escritórios distribuídos por 3 pisos, o imóvel dispõe de 3.870 m2 de estacionamento em dois pisos, e está implantado num lote isolado com mais de 7.000 m2, situado no extremo ocidental do Tagus Park. Esta sua implantação garante-lhe bastante luz natural, sem zonas sombreadas, com vista desafogada e boa envolvente de espaços verdes. Destaca-se ainda a sua integração num parque de escritórios consolidado e com bons acessos rodoviários, que beneficia ainda de uma rede regular de autocarros que efetuam ligação à estação ferroviária de Oeiras/Paço d’Arcos e ao Cacém. Além disso, trata-se de um parque com “uma boa taxa de ocupação e com um leque diversificado de empresas”, algo que poderá favorecer o novo proprietário na hora de colocar o edifício junto de um ocupante. “Poderá tirar partido desta diversidade e estabelecer novas parcerias ou negócios com outros residentes do Tagus Park”, considera Ramiro Gomes.

O atual momento de procura robusta por escritórios abre uma “boa perspetiva futura de rendimento para o novo proprietário”, acrescenta o responsável. Em 2018, a absorção de escritórios em Lisboa ascendeu a cerca de 205.000 m2 (dados LPI), uma marca que, nos últimos 20 anos, apenas foi superada em 2008. E os agentes que acompanham este mercado, em geral, já apontaram a escassez de oferta disponível como o principal entrave para o crescimento da atividade este ano. “Em Lisboa estão previstos para 2019 apenas 55.000 m2 de novos escritórios, dos quais 25.000 m2 já estão contratados, o que é claramente uma área reduzida face à atual procura que excede 150.000 m2. Tal quer dizer uma redução na absorção em 2019, que espelha uma escassez de oferta e não uma menor procura“, nota a CBRE. O Corredor Oeste é atualmente um dos principais destinos das empresas precisamente por ser aquele que reúne maior volume de área disponível com os requisitos da procura atual, nomeadamente áreas de grande dimensão, modernas e com bons acessos a transportes públicos, de acordo com a descrição da JLL. Esta zona foi a mais dinâmica do mercado em 2018, gerando mais de 27% da ocupação e acolhendo algumas das operações de maior dimensão do ano, como a instalação da Coriant, da Trust in News ou da Google. A comprovar a dinâmica da procura, a taxa de desocupação de escritórios em Lisboa está em mínimos históricos (7%, de acordo com a Cushman & Wakefield), sendo o Corredor Oeste o eixo que apresenta maior disponibilidade de escritórios (em torno dos 14%), com a vantagem de esta oferta ser bastante qualificada.

O edifício em questão, situado no nº 33 da avenida Professor Mário Soares, neste parque de escritórios, está agora em apresentação em todas as sucursais da zona do Millennium bcp, além de estar a ser feita uma “ronda de contactos com as mediadoras imobiliárias que trabalham este tipo de ativos na procura de investidores interessados”, nota Ramiro Gomes. O processo de comercialização contempla um período de apresentação de propostas para a aquisição do ativo até 28 de fevereiro de 2019, data após a qual “analisaremos as propostas e comunicaremos a todos os proponentes a decisão quanto às mesmas”, explica Ramiro Gomes, que antecipa um processo de oferta concorrido. “É expetável que o processo de biding possa reunir vários interessados e, dessa forma, originar alguma valorização do ativo. Não sendo fácil prever o valor, admitimos que poderá existir um incremento entre os 5% e os 10% face ao asking price,”, diz o responsável. As perspetivas são animadoras, tendo em conta que os escritórios se mantêm como uma das classes de ativos com maior procura pelos investidores, concentrando, nas contas da Cushman & Wakefield, 35% do investimento comercial no ano passado.