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Notícia

Fogos em licenciamento já crescem em mais de dois terços dos concelhos portugueses

Depois de anos de estagnação, o investimento em habitação está a crescer e já não se limita a Lisboa, Porto e concelhos limítrofes. Ainda assim, o volume de nova oferta mantém-se baixo.

iStock.com/Unkas

Susana Correia

Dados da Confidencial Imobiliário (Ci) preparados para o Público mostram que o número de fogos que entrou em processo de licenciamento em 2017 cresceu em mais de dois terços dos cerca de 290 concelhos monitorizados no âmbito das estatísticas do Pipeline Imobiliário, que analisam os pré-certificados energéticos emitidos pela ADENE e que funcionam como um barómetro do investimento em produção imobiliária. Se excluirmos Lisboa e Porto - onde o mercado residencial retomou primeiro e de forma mais rápida - são precisamente 200 os concelhos onde o investimento em habitação subiu em 2017, dos quais mais de metade (102) com aumentos acima da média nacional, ou seja, superiores a 50% (em 2017 entraram em licenciamento 30.705 fogos a nível nacional, +49% face a 2016). “Temos que ler estes aumentos no devido contexto”, alerta, contudo, Ricardo Guimarães, diretor da Ci, já que “devido ao congelamento da produção imobiliária nos últimos anos, o ponto de partida para o crescimento é, em geral, muito baixo”. Em cerca de 215 dos 290 concelhos, o pipeline de 2017 é inferior a 100 fogos, sendo apenas 74 os concelhos onde o volume de nova oferta supera este patamar. E mesmo neste último grupo, muito mais de metade (i.e. 54 concelhos) não tem mais de 300 fogos em carteira, sendo que apenas Lisboa (3.333) e Porto (2.926) superam a barreira dos quatro dígitos. Mas “é indiscutível que o lançamento de nova oferta habitacional tenderá a refletir a crescente abrangência geográfica da recuperação dos preços. As grandes cidades e zonas limítrofes evidenciam esta evolução de forma mais intensa e imediata, mas o contraste da intensificação da procura com a falta de oferta está a generalizar-se a todo o país. Isso, aliado ao aumento na concessão de crédito e à melhoria das condições económicas, irá certamente continuar a impulsionar o investimento em novos projetos residenciais”, comenta o diretor da Ci. Para Hugo Santos Ferreira, vice-presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), é claro o “interesse de vários promotores e investidores imobiliários por novas localizações que não apenas nas zonas prime, havendo até alguns deles que são exclusivos atores dessas zonas”. Ou seja, “vão regressar os grandes projetos fora do segmento alto, que pretendem apanhar um público mais abrangente, designadamente a classe média”, o que na sua opinião vai contribuir para equilibrar o mercado. “Colocando mais oferta no mercado e a preços acessíveis à classe média, certamente ajudará a estabilizar a subida do valor dos nossos imóveis nas principais cidades do País”, defende.



Maior abrangência

Também Ramiro Gomes, Responsável de Vendas – Grandes Imóveis Sul da Direção de Negócio Imobiliário do Millennium bcp, banco em cuja carteira de desinvestimento imobiliário os terrenos para construção pesam atualmente 21%, nota que “registamos um interesse muito diferente neste tipo de ativos face a anos anteriores, fora dos grandes centros urbanos de Lisboa e Porto e zonas limítrofes, ou do Algarve, onde a procura se situa também em bom plano”. Concelhos como Palmela, Montijo e Alcochete (Sul do Tejo),a linha de Sintra (além de Cascais), mas também Coimbra, Aveiro e Évora são zonas de destaque deste tipo de procura. Também em termos de financiamento à promoção, “a procura começou pelos grandes centros e zonas mais prime, mas tem vindo a estender-se para outras geografias”, diz Ramiro Gomes, sublinhando que o Millennium bcp “tem vindo a apoiar novos negócios nesta área, financiando projetos diversos”.

Neste contexto de abrangência geográfica, este responsável destaca que as comodidades de cada zona em termos de oferta comercial, serviços, escolas e hospitais, além das acessibilidades, são fatores de diferenciação dos lotes para construção. “Nem todos os projetos têm de ser necessariamente no centro da cidade ou da vila, mas sim inseridos em zonas com um conjunto de caraterísticas atrativas para fixação de residentes”, explica. É o caso de alguns lotes para construção de habitação multifamiliar que o banco tem atualmente em venda no Entroncamento, Montijo e Camarate (Loures) – Ver CAIXA. Situados próximo do centro das respetivas vilas/cidades, em áreas de bons acessos e próximos de diversas facilities, estes lotes estão em zonas “que têm crescido bastante ao longo dos últimos anos, criando novas necessidades por parte da procura”, diz Diogo Pitta Livério, Diretor Comercial da Euro Estates, que está a promover a ação de comercialização com o banco. No caso do Entroncamento, que tem vindo a subir em diversos rankings de qualidade de vida (de acordo com o índice da Marktest, este concelho saltou cerca de 40 posições entre 2017 e 2018 neste indicador), já se começa a notar a aposta em nova habitação, sendo mesmo um dos quatro concelhos nacionais onde o número de fogos mais aumentou no passado (cresceu cerca de 6 vezes, de 8 para 47 fogos), sendo apenas superado em termos relativos por Vila Viçosa (com uma base também bastante baixa), Portimão e Amadora, o líder de crescimento (com um aumento de 10 vezes para perto de 200 fogos em 2017). Além deste último concelho, entre os outros três em torno de Lisboa – Oeiras, Odivelas e Loures – é este último (onde se situa Camarate), que apresenta maior evolução do pipeline (281%) e também uma das maiores carteiras de fogos a nível nacional (717). Destaque ainda para a frente ribeirinha a Sul do Tejo, onde o Montijo, um dos concelhos mais próximos da travessia da ponte Vasco da Gama e onde o potencial de atratividade promete aumentar bastante devido à localização do aeroporto, aumentou o pipeline em cerca de 50% para os 200 fogos.



Millennium bcp com ação personalizada para venda de lotes

No âmbito da sua estratégia de desinvestimento imobiliário, o banco está a promover uma ação personalizada para a venda de lotes de terrenos para construção de habitação multifamiliar no Entroncamento, Montijo e em Camarate (Loures). Com um trabalho “muito direcionado e focado no segmento”, esta ação é dinamizada pela Euro Estates, que irá “contactar os construtores e promotores imobiliários, quer diretamente quer através de associações onde estejam inseridos, para apresentar estas oportunidades”, explica Diogo Pitta Livério, Diretor Comercial da empresa. Os interessados podem “surgir das mais diversas localizações”, refere Ramiro Gomes, da Direção de Negócio Imobiliário do banco, especialmente numa altura em que “a procura está mais atenta a este tipo de oportunidades“, comenta Diogo Pita Livério, acrescentando que “nestas urbanizações onde estão estes lotes não existem imóveis à venda e existe uma procura enorme por parte dos clientes finais ou compradores”. Em questão está um conjunto de 37 lotes de terrenos numa urbanização nova junto a um supermercado no Entroncamento, que permitem a construção de edifícios multifamiliares com comércio e estacionamento (em cave). As áreas brutas privativas para habitação variam de 862 a 3.320 m2, com os preços dos lotes entre €75.000 a €262.000. Em Camarate, a ação contempla 6 lotes na urbanização Parque das Oliveiras, a 850 m do centro desta freguesia, para construção de edifícios com cerca de 20 a 25 fogos cada e com preços entre €460.000 e €622.000. Já no Montijo, a ação abrange dois lotes junto à Praça de Toiros, a 800 m do centro desta cidade e próximo de acessos à Ponte Vasco da Gama e próximo de comércio e serviços. Cada lote permite a construção de 60 a 70 apartamentos (além de comércio nos pisos térreos), com preços de venda de €1.090.000 e €1.295.000.