A legislação principal que regula os condomínios em Portugal é o Código Civil (especificamente os artigos 1414.º a 1438.º-A), complementado por legislação avulsa como o Decreto-Lei n.º 268/94 e, mais recentemente, pela Lei n.º 8/2022, que atualizou o regime da propriedade horizontal, focando-se na administração, despesas e obras, permitindo até reuniões por videoconferência e reforçando a responsabilidade do administrador. Num condomínio, embora cada fração tenha um proprietário diferente, todos partilham a responsabilidade pelas áreas comuns, o que torna essencial conhecer estas regulamentações.
A assembleia de condóminos é o órgão de administração das partes comuns do edifício constituído em regime de propriedade horizontal, constituído por todos os proprietários (condóminos) e tem como finalidade a discussão e tomada de decisões de interesse comum no que diz respeito ao condomínio.
Na assembleia devem participar todos os proprietários do prédio ou os seus representantes legais, incluindo o administrador do condomínio e deve realizar-se pelo menos uma vez por ano, geralmente durante o mês de janeiro.
Nessa reunião devem ser apresentadas as contas respeitantes ao ano anterior, receitas e despesas, balanços bancários da conta do condomínio e o orçamento para o ano corrente, bem como outras questões que se entendam relevantes.
Reuniões extraordinárias
Apesar desta imposição anual, nada impede o administrador ou os condóminos, caso seja necessário, de convocarem outras reuniões ou até de mudar a data do encontro anual para quando for mais conveniente aos interessados.
Para que as deliberações sejam consideradas válidas, é necessário enviar convocatória, que indique claramente o dia, hora e local da reunião, a ordem de trabalhos e as propostas que, para serem aprovadas, necessitam de unanimidade.
Ainda que a convocatória haja sido feita regularmente, a assembleia só pode reunir havendo um número de condóminos cujos votos, dependendo da permilagem de cada fração, possam perfazer a maioria legal para as deliberações anunciadas na convocatória.
Quando a assembleia não se puder reunir, em primeira convocatória, por falta de condóminos suficiente para perfazer o quórum legal, a lei considera convocada nova assembleia, para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo a mesma deliberar desde que os condóminos presentes representem, pelo menos, ¼ do valor total do prédio (artigo 1432.º, n.º 4 do Código Civil).
Nenhum condómino pode ser impedido de participar neste órgão de decisão. E, no que respeita às possibilidades de intervenção, todos são iguais. A lei determina que a assembleia de condóminos deve ser convocada pelo administrador ou, caso este não o faça, por qualquer condómino desde que represente 25% do valor total do prédio e que se reúna, pelo menos uma vez por ano, na primeira quinzena do mês de janeiro.
O administrador é eleito pelos condóminos (ou, caso estes considerem essa opção, a administração pode ser exercida por uma empresa de gestão de condomínios), e tratará de todos os assuntos relacionados com o imóvel, nomeadamente a emissão de uma declaração por parte do administrador que ateste que não existem dívidas associadas à fração que for colocada em venda.
O que é o regulamento do condomínio?
Nada mais é do que um conjunto de normas internas que regem o uso das áreas comuns, o comportamento dos condóminos e a forma como o condomínio é administrado. Este regulamento pode incluir regras sobre horários de silêncio, utilização de espaços como garagens ou jardins e, até, questões relacionadas com a realização de obras nas frações. O documento é, geralmente, aprovado em assembleia de condóminos e pode ser alterado conforme as necessidades que se forem apresentando.
O regulamento do condomínio pode ser alterado em qualquer altura, desde que esteja incluído no título constitutivo (escritura notarial que define o edifício em frações e espaços comuns), discute-se se o mesmo só pode ser alterado por unanimidade dos votos ou se pode ser alterado por maioria simples. Caso o regulamento esteja incluído no título constitutivo, deverá respeitar-se a maioria necessária para a alteração de cada artigo do regulamento.
O que diz a lei relativamente a obras?
Quando se trata de obras nas áreas comuns, a realização deve ser aprovada em assembleia de condóminos, sendo que as despesas são distribuídas de acordo com a percentagem de cada fração.
Nas consideradas "obras urgentes", como reparações em telhados ou escadas, estas podem ser feitas sem autorização prévia da assembleia, desde que sejam indispensáveis para evitar danos maiores ou riscos para os condóminos.
E no que respeita ao barulho?
O barulho é uma das principais causas de conflitos entre condóminos. A lei não estabelece diretamente limites de ruído para condomínios, mas é geralmente aplicado o Regulamento Geral do Ruído, presente no Decreto-Lei n.º 9/2007, que define horários de silêncio no período noturno entre as 23h00 e as 7h00. O regulamento do condomínio pode, no entanto, definir regras mais restritivas para horários de silêncio, devendo ser respeitado por todos os condóminos.
Em caso de perturbação do sossego, o condómino afetado pode solicitar ao administrador a intervenção para mediar o conflito ou, em casos graves e repetidos, recorrer às autoridades.
Seguro de condomínio é obrigatório?
Sim, a lei obriga à existência de um seguro de incêndio para o edifício em regime de propriedade horizontal, que deve cobrir as áreas comuns e as frações individuais. No entanto, muitos condomínios optam por subscrever seguros multirriscos que cobrem um conjunto mais amplo de perigos como inundações ou danos causados por fenómenos naturais. É importante verificar o que cobre o seguro do condomínio, pois, em alguns casos, os proprietários podem querer complementar com seguros individuais para as suas frações.
Conta bancária
Cada condomínio tem uma conta bancária onde são depositadas os valores mensais e de onde são movimentadas as despesas a realizar no imóvel. No entanto, algumas delegações bancárias recusam (ou procuram dificultar) a abertura desse tipo de contas, alegando que apenas a abertura, sem outro envolvimento, não se revelar de interesse em estabelecer uma relação comercial... Por vezes com a agravante de só as quererem aceitar se forem contratualizados seguros de habitação por parte dos condóminos.
