A partir de 1 de outubro entram em vigor novas alterações ao RJUE e às portarias que regulam os procedimentos urbanísticos. Há mudanças positivas, mas chamar ao conjunto uma desburocratização é abusivo. Em vários pontos aumenta-se a informação a produzir e continua a exigir-se demasiado trabalho antes de estar decidido aquilo que verdadeiramente interessa.
Já passámos por uma mudança desta dimensão com o Simplex Urbanístico e sabemos quanto tempo demora a estabilizar interpretações e formas de trabalhar. Durante meses discutiu-se o que era isento e o que não era, com leituras diferentes entre municípios. Desta vez a alteração incide diretamente sobre aquilo que entregamos. O próprio Governo adiou a entrada em vigor por reconhecer que os municípios precisavam de tempo para adaptar as suas plataformas. Os gabinetes terão agora de fazer a sua própria adaptação.
O pedido de informação prévia é talvez o melhor exemplo da oportunidade que se perdeu. Um requerente pode continuar a pedir à Câmara que se pronuncie apenas sobre determinados aspetos da operação. Há, no entanto, um PIP particularmente importante para quem promove, aquele que, sendo favorável e suficientemente completo, permite avançar depois para a obra sem novo controlo prévio. Até agora, para obras de edificação, esse pedido podia assentar essencialmente na volumetria, implantação e restantes parâmetros urbanísticos.
A nova portaria passa a exigir para esse PIP os mesmos elementos de um licenciamento, incluindo plantas com as dimensões, áreas e utilização de todos os compartimentos, mobiliário fixo e equipamento sanitário, além de alçados, cortes e outros elementos de projeto.
Passa, portanto, a ser necessário desenvolver todo o projeto de arquitetura para usar uma figura cuja principal vantagem era precisamente permitir avançar sem novo licenciamento ou comunicação prévia. Era aqui que havia espaço para simplificar a sério. A Câmara podia estabilizar primeiro aquilo que urbanisticamente interessa e o projeto desenvolver-se depois, já com uma decisão segura sobre o que pode ser construído. Em vez disso, exige-se o mesmo grau de desenvolvimento de um licenciamento.
Também desaparece uma das isenções introduzidas há dois anos. Determinadas obras de ampliação sem aumento da altura da fachada estavam isentas de controlo prévio, mesmo quando implicavam mais pisos ou mais área útil. Essa possibilidade deixa agora de existir. Para quem contava aproveitar o grande pé-direito de uma nave ou armazém sem alterar a altura exterior, a estratégia muda.
O autor do projeto já respondia pelo cumprimento das normas aplicáveis. A nova portaria não muda essa responsabilidade, acrescenta-lhe um quadro onde é preciso indicar em que página ou desenho está demonstrado o cumprimento de cada requisito. É tempo de projeto gasto a indexar documentalmente aquilo por que o técnico já responde e mais uma oportunidade para um defeito formal travar o processo antes de se discutir o mérito.
Para quem faz promoção imobiliária, a mudança começa antes de 1 de outubro. Quem tiver operações em preparação tem de perceber agora se o procedimento escolhido continua a fazer sentido, quanto projeto terá de desenvolver antes de obter uma decisão e que impacto isso terá no calendário. Quem contava recorrer ao PIP para obter segurança urbanística antes de desenvolver todo o projeto deve perceber que essa opção passou a exigir exatamente esse desenvolvimento. E entregar antes de 1 de outubro não garante que o processo fique sujeito ao regime anterior, porque as novas regras também se aplicam aos procedimentos já iniciados que nessa data ainda estejam em saneamento e apreciação liminar.
Não se trata de correr para entregar processos incompletos. Trata-se de perceber que a estratégia da operação pode mudar. Nas obras de edificação sujeitas a licenciamento, a nova lei fixa em 20 dias o prazo de deliberação final depois de aprovado o projeto de arquitetura. É uma redução relevante, mas o prazo curto só começa a contar depois de o trabalho pesado estar feito.
Antes de exigir mais um desenho, mais uma declaração ou mais um quadro, a pergunta devia ser simples. A Câmara precisa efetivamente dessa informação para decidir aquilo que lhe compete?
Se não precisa, não devíamos ter de a entregar.