O antropólogo Marc Augé distinguiu os lugares – feitos de identidade, relação e história – dos não-lugares, espaços de passagem onde ninguém pertence: o aeroporto, o centro comercial, a autoestrada*. Durante anos, o imobiliário vendeu sobretudo a segunda coisa: metros quadrados a X o metro, vivesse lá quem vivesse. Estávamos a vender não-lugares com vista.
A mudança que se aproxima não é de preço, nem de tipologia, nem de regime – comprar ou arrendar. É de natureza do produto. As pessoas não querem comprar um T2; querem organizar uma vida. E uma vida é uma equação com quatro variáveis que se condicionam: o custo, a localização, o transporte e o estilo de viver. O metro quadrado é apenas uma delas – e raramente é a decisiva. Quem compra está a perguntar quanto tempo perde no trânsito, o que tem à porta, que liberdade lhe sobra ao fim do mês.
O que se começa a vender, por isso, é comunidade: lugares pensados para se viver em privado e em conjunto. Não a soma de frações autónomas, mas um sistema: espaços partilhados, escala humana, usos misturados, mobilidade que aproxima. É a diferença entre um edifício e um lugar onde apetece estar. A procura intuiu isto antes da oferta: as famílias mudaram, o trabalho deslocou-se, o tempo tornou-se um bem escasso e a casa deixou de ser um abrigo para passar a ser a infraestrutura de um modo de vida.
Mesmo quando se constrói para vender e não para arrendar, a lógica inverte-se. Deixa de fazer sentido maximizar a área edificável e o preço por metro. Atualmente, o trabalho do promotor passa a ser outro: desenhar a solução completa daquela equação, para aquelas pessoas, naquele espaço. Vender ao metro é fácil de medir e é confortável. Vender lugar é mais difícil e menos comparável – e é exatamente aí que se vai criar ou destruir valor, na próxima década.
Há, no entanto, uma linha ténue que não se pode ignorar. Augé lembrava que um lugar se faz também de história e esta não se decreta nem se entrega com as chaves. Podemos projetar relação e identidade; contudo, não as podemos garantir. O risco do setor é transformar “comunidade” num rótulo: condomínios que prometem pertença, mas entregam apenas um ginásio e uma portaria. Na verdade, a verdadeira comunidade devolve liberdade às pessoas; já a falsa troca-lhes a liberdade por segurança.
Há ainda uma outra variável que não se deve esconder atrás das outras: o preço. Resolver a equação só para quem já a pode pagar não é resolvê-la – é vender estilo de vida a uma minoria. Não obstante, descer na escala de rendimento é, no mundo hodierno, imensamente difícil, bem mais do que a imprensa, os políticos e as conversas de café fazem crer. Fazer habitação de classe média, com qualidade e localização, é caríssimo e tecnicamente exigente; quem afirmar o contrário não sabe o que fala e há que o assumir com frontalidade. O setor procura caminhos desde que viu, no horizonte, os obstáculos do lado da oferta – porque o problema de oferta de hoje é o problema de procura de amanhã.
Assim, a questão deixou de ser quanto vale o metro quadrado. Com efeito, passou a ser que vida é que aquele lugar torna possível. Aqueles que continuarem a vender superfície estarão a vender não-lugares — e o mercado, mais cedo do que se pensa, vai deixar de os comprar. Quem aprender a resolver a equação inteira num sítio a que as pessoas queiram pertencer já não estará a vender casas: estará a vender o lugar onde a vida acontece.
*A distinção entre lugares e não-lugares é de Marc Augé, em Não-Lugares (1992; ed. portuguesa, 90 Graus Editora).