Há muito que a habitação em Portugal deixou de ser um problema conjuntural. O relatório The Long Game for the Portuguese Residential Sector (CBRE, março de 2026) vem apenas confirmar, com dados e estrutura, aquilo que há anos se sente no terreno: a chamada “crise da habitação” não resulta de uma falha isolada do mercado, mas de um sistema desequilibrado por décadas de decisões desalinhadas.
O ponto de partida do relatório é essencial: a habitação é simultaneamente bem social, bem de consumo e bem de investimento. Qualquer análise que ignore esta tripla natureza está condenada à superficialidade. A realidade portuguesa demonstra que políticas focadas apenas nos preços, na oferta imediata ou na culpabilização de agentes específicos falham porque não tratam o problema na sua raiz.
Essa raiz é, antes de mais, económica e demográfica. Portugal é um país estruturalmente pobre em salários, valor acrescentado e produtividade. A economia é fragmentada, excessivamente regulada e dependente do Estado. O resultado é conhecido: incapacidade de reter população jovem e qualificada, atraso na formação de famílias e enfraquecimento da procura habitacional saudável de longo prazo. A demografia surge assim, de forma clara, como o verdadeiro problema estrutural. Com uma taxa de fertilidade cronicamente baixa e uma população envelhecida, o crescimento recente depende quase exclusivamente da imigração, criando pressões rápidas e concentradas sobre o mercado urbano, sem tempo para ajustamento da oferta.
Um dos aspetos mais contraintuitivos do relatório é também um dos mais relevantes: Portugal não tem falta de casas em termos absolutos. Pelo contrário, existem cerca de 1,87 milhões de fogos a mais do que agregados familiares. O problema está na localização, no uso e na mobilização desse stock. Mais de 30% das casas não são residência permanente, estando devolutas ou afetas a uso sazonal. Mesmo em Lisboa e no Porto há mais casas do que famílias, mas grande parte não está adaptada, disponível ou alinhada com a procura atual.
O mercado de arrendamento surge como um dos grandes bloqueios históricos. Um século de legislação errática, com rendas congeladas e proteção assimétrica, gerou um mercado dual, afastou proprietários e cristalizou culturalmente a preferência pela propriedade. A mobilidade habitacional foi sacrificada e o arrendamento tornou se um fator de rigidez, não de solução.
Do lado da construção, o diagnóstico também é claro: não é apenas uma questão de custos, mas de estrutura. Apesar da recuperação de margens e receitas, o setor continua a construir pouco, sobretudo no segmento intermédio. A escassez de mão de obra, a incerteza no licenciamento e o risco regulatório empurram os promotores para produtos mais caros e nichos mais seguros, agravando o desalinhamento entre oferta e procura.
A conclusão do relatório é desconfortável, mas necessária: os preços sobem por acumulação de fatores estruturais, não por especulação isolada. E enquanto não houver estabilidade, previsibilidade e coerência política, qualquer medida pontual será ineficaz.
Resolver a habitação exige libertar oferta existente, reformar profundamente o licenciamento, sofisticar o produto imobiliário e, acima de tudo, tratar a política demográfica como prioridade estratégica. Sem isso, continuaremos a discutir sintomas, enquanto a doença progride silenciosamente.