O problema da falta de oferta de habitação em Portugal está mais do que discutido, não é novo e não se resolve com medidas avulsas. O país acumulou mais de uma dezena de anos de construção insuficiente, sobre um parque habitacional envelhecido (grande parte erguido antes dos anos 2000, sem condições adequadas de habitabilidade ou preocupações de eficiência energética) e chegou a um ponto em que, por várias razões que não interessa discutir neste texto, a procura supera estruturalmente a oferta.
Construir em Portugal demora demasiado tempo. Para o promotor, cada mês a mais é capital imobilizado, com custos não previstos e conflitos com os clientes. Os planos de negócio que sustentam grande parte da promoção habitacional foram concebidos com pressupostos de prazo que a construção tradicional tem dificuldade em cumprir. Das várias fases do ciclo de vida de um projeto de construção, há prazos que não conseguimos controlar por muito diligentes que sejamos: licenciamentos e pareceres de entidades públicas. Os pequenos poderes!
Mas podemos interferir no método construtivo. A pré-fabricação em betão armado, aço ou mesmo em madeira, permite construir mais depressa, com a mesma qualidade e com menor dependência de mão-de-obra. Elementos produzidos em fábrica, em condições controladas, com geometria padronizada e prazo de montagem que transforma meses em semanas. Em habitação com repetição de elementos (construção em escala), os ganhos de prazo são reais e o impacto na rentabilidade do projeto é direto (em prazo e custo).
Mas a pré-fabricação não se decide a meio da obra. Nem sequer se decide quando o projeto já está fechado. Ela tem de estar pensada desde o primeiro esboço, na modulação dos espaços, na repetição de elementos, na coordenação entre estrutura, fachada e sistemas construtivos. Quando essa decisão chega tarde, já não há solução: o empreiteiro recebe um projeto que não foi concebido para esta lógica e não tem tempo nem margem para mudar de abordagem.
Este é um dos problemas que pode e deve ser resolvido. Não nas fábricas de pré-fabricação, que começam a existir e a ter capacidade. Não nos promotores, que querem um produto de qualidade que satisfaça o mercado, com a rentabilidade prevista e não querem saber e, muitas vezes, nem percebem de métodos construtivos.
O problema está na cultura dos gabinetes de projetos e, em primeira instância, nas escolas de arquitetura e engenharia. Enquanto o ensino continuar a formar projetistas com uma mentalidade de obra tradicional, sem incorporar a lógica industrial e a disciplina da padronização como uma cultura, o ciclo não se quebra nem evolui.
Mudar esta cultura é um dos trabalhos mais importantes que o setor pode fazer. Projetistas que pensem em módulos, em repetição, em coordenação antecipada entre estrutura, fachada e recheio. Não como uma limitação criativa, mas como uma ferramenta que liberta o projeto dos imprevistos que hoje proliferam. Pensar não apenas no desenho como atividade onírica, mas como instrumento facilitador da construção.
A padronização inteligente de soluções pré-fabricadas não tem de empobrecer a arquitetura. Pode sim reduzir o risco, aumentar a velocidade de construção e melhorar a rentabilidade de quem promove. Não é nada de novo e já o vemos na indústria e na logística, tendo em conta que aqui a funcionalidade sobrepõe-se à estética e onde raramente a fabulação arquitetónica encaixa em modelos financeiros.
Existe a procura, o conhecimento técnico e começa a haver capacidade produtiva em escala. O que falta é que a próxima geração de projetistas chegue ao mercado já com esta cultura incorporada e que todo o setor, em conjunto, pare de tratar a pré-fabricação como uma exceção de um segmento de mercado e comece a usá-la como ponto de partida para aumentar a oferta de produto imobiliário habitacional.