Portugal já identificou grande parte das respostas necessárias para aumentar a oferta habitacional no país. É necessário reabilitar o que está degradado, construir onde existe capacidade urbana e criar novas centralidades que permitam aliviar a pressão sobre os atuais centros urbanos. É agora necessário concretizar a estratégia para aumentar a quantidade de imóveis disponíveis no mercado. E é nesta passagem, da estratégia à execução, que voltam a surgir constrangimentos graves.
O tempo é um dos principais elementos desta atividade. Um projeto pode ficar parado durante meses ou anos, à espera de respostas de entidades externas ou da emissão do título que permite iniciar a obra. É precisamente a este problema que a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), que entrou em vigor a 1 de outubro, pretende responder. A partir desta data, o novo regime permite que mais operações avancem por comunicação prévia, sem depender necessariamente de uma decisão expressa da Câmara, enquanto os municípios passam a concentrar uma maior parte da sua intervenção na fiscalização posterior da obra. Esta mudança implica uma maior responsabilidade para promotores e técnicos, que terão de garantir, desde o início, o cumprimento das normas urbanísticas e técnicas aplicáveis. Simplificar o licenciamento pode devolver tempo aos projetos, mas só funcionará se essa maior responsabilidade for acompanhada pelo cumprimento dos prazos e das regras de tramitação por parte dos municípios e entidades externas. Resta ainda saber de que forma os promotores, especialmente os de empreendimentos de grande dimensão, vão lidar com a ausência de uma aprovação explícita e qual a relevância que os pedidos de informação prévia qualificados vão assumir.
A previsibilidade fiscal é outro elemento essencial para transformar projetos em oferta efetiva. O Estado participa diretamente na performance financeira de uma operação imobiliária através dos vários impostos, taxas e outros encargos. Têm uma influência muito relevante nos custos e, consequentemente, na respetiva viabilidade. A redução do IVA para 6% em determinadas empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação foi um passo importante para o setor, mas um incentivo só produz todo o seu efeito quando existe estabilidade para o investimento. Entre a aquisição do terreno, o licenciamento, a construção do imóvel e a sua comercialização podem passar vários anos. Por isso, decisões desta dimensão precisam de regras fiscais estáveis e de normas de transição claras sempre que essas condições sejam alteradas. Sem essa previsibilidade, uma alteração a meio do projeto pode obrigar a rever orçamentos, preços de venda ou condições de financiamento e, em alguns casos, comprometer a viabilidade dos projetos, como se suspeitou que pudesse vir a acontecer com a taxa reduzida de IVA na Reabilitação Urbana, agora cabalmente estabilizada.
Mesmo com processos mais rápidos e condições fiscais favoráveis, permanece uma questão: temos, de facto, capacidade para construir as habitações de que o mercado necessita? O setor enfrenta atualmente uma escassez estrutural de mão de obra qualificada, que limita a sua capacidade produtiva e contribui para o aumento dos custos de construção. É neste contexto que a industrialização pode ganhar importância. Produzir componentes estruturais, fachadas ou instalações técnicas em ambientes de produção mais estáveis permite antecipar etapas da construção e tornar mais previsíveis os prazos e a qualidade de execução. Esta aposta não significa substituir a construção tradicional, mas retirar do estaleiro parte do trabalho que pode ser executado de forma mais eficiente noutro contexto e, assim, aumentar a produtividade global do setor.
Aumentar a oferta de habitação exige, por isso, que estas três dimensões avancem em conjunto: projetos que chegam mais rapidamente à obra, regras estáveis que permitem aos agentes do mercado tomar decisões com maior previsibilidade e um setor da construção com capacidade para transformar projetos em habitação. O desafio do imobiliário português nos próximos anos será fazer com que as medidas tomadas em cada uma destas áreas se traduzam em projetos concretizados e, consequentemente, em mais habitação disponível no mercado.