Para as gerações até aos 35 anos, o Estado materializou apoios reais à aquisição, como a isenção de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação permanente (imóveis até 330.539 euros) ou a Garantia Pública, que já representa cerca de 40% do crédito contratado por jovens ao garantir até 15% do valor da transação. Em 2025, esta combinação de medidas apoiou cerca de 77 mil jovens. Contudo, este dinamismo agravou a escassez de oferta para as famílias não elegíveis para estes apoios, reduzindo a sua capacidade negocial perante o mesmo mercado imobiliário.
Sendo o défice demográfico o grande desafio do país no século XXI, as famílias que pretendem inverter esta tendência necessitam de incentivos para aceder a tipologias maiores. Perante isto, além da óbvia deslocação para a periferia das áreas metropolitanas, muitas famílias equacionam opções compatíveis com os seus rendimentos que fiquem mais próximas do trabalho ou das escolas.
É neste cenário que (re)surgem as cooperativas de habitação e a autoconstrução.
O modelo cooperativo. Ainda erradamente associado a habitações de custos controlados, o modelo cooperativo baseia-se em estruturas de governação transparentes.
Um conjunto de cooperadores participa ativamente nas decisões, direcionando o capital – definido por consenso e capacidade financeira – para a compra de terrenos, construção e gestão do projeto. Além de promover espaços comuns, sustentabilidade e vizinhança próxima, é o modelo ideal para famílias que não conseguem acompanhar os valores especulativos do mercado tradicional.
Este regime é enquadrado por diplomas recentes, como o "Mais Habitação" (Lei 56/2023) e a "Cedência de terrenos e edifícios públicos" (Portaria 69-A/2024), e por legislação consolidada, como o "Código Cooperativo" (Lei 119/2015) e o regime jurídico do setor (DL 502/99).
Com o surgimento de novas cooperativas, fica o desejo para que estas resistam à tentação de venda de ativos para promoção imobiliária, e consigam assim contribuir ativamente para a redução da especulação imobiliária galopante.
A autoconstrução. Utilizada ciclicamente em períodos de escassa oferta, a autoconstrução é mais desafiante para quem está afastado do setor. Exige empenho na busca de terrenos e na validação prévia da viabilidade construtiva junto do Plano Diretor Municipal (PDM). Superada esta fase, segue-se a contratação de arquitetos e engenheiros para o licenciamento e a escolha de empreiteiros rigorosos.
Como incentivo, o Pacote Fiscal para a Habitação 2026 (DL 97/2026, de 20 de maio) trouxe um apoio relevante: o promotor paga inicialmente o IVA à taxa normal de 23%, podendo depois requerer à Autoridade Tributária a devolução da diferença para a taxa de 6%. Esta recuperação de 17% do imposto deve ser pedida até 12 meses após a emissão da licença de utilização (sendo paga num máximo de 150 dias). A medida equilibra o apoio às famílias com a salvaguarda da receita fiscal, tendo como limites o teto máximo de 648.000 euros (maior valor de aquisição vs. VPT somado ao custo real da construção) e a validade da medida até 31/12/2032.
Em suma, estes modelos surgem hoje como respostas robustas e sustentáveis à crise habitacional, embora exijam maior envolvimento civil e literacia imobiliária. Bem estruturados tecnicamente e fiscalmente, são alternativas viáveis à resignação das deslocações diárias com viatura própria de 40 a 50 km, para quem é forçado a mudar de habitação para as orlas das áreas metropolitanas.
Nota do autor: resido num apartamento edificado em regime de cooperativa no centro do Porto, tendo acompanhado todo o processo – adesão, decisões de projeto, construção e conclusão. Ponderando as vantagens e desvantagens, esta foi a opção mais acertada para obter o equilíbrio ideal entre a área necessária para uma família numerosa, o orçamento disponível e a localização pretendida.