Quase tudo o que usamos todos os dias ficou melhor e mais barato nas últimas décadas: o telemóvel, o carro, a forma como trabalhamos, a maneira como atravessamos o país. Há uma exceção, e, por azar, é provavelmente a mais importante de todas: a casa onde vivemos. Em dez anos, o preço de uma habitação em Portugal quase triplicou, e só em 2025 subiu 17,6%, a maior variação de que o INE tem registo. Em Lisboa, uma família precisa de vinte e um anos de rendimento para comprar um apartamento com dois quartos, e, pela primeira vez em gerações, o caminho mais provável para ter casa deixou de ser o trabalho e passou a ser a herança. Alguém votou nisto? Pois, bem me parecia que não.
A discussão em torno dos culpados do status quo é claramente a mais confortável porque nunca acaba (o mercado, os investidores, o turismo, o Estado que não constrói, os promotores que só fazem luxo, etc.). Todos têm a sua quota, mas os números não deixam grande margem: entre 2021 e 2024 formaram-se em Portugal cerca de 35 mil famílias por ano e concluíram-se cerca de 22 mil casas; numa década, a construção ficou perto de 300 mil casas atrás das famílias, e nos últimos quinze anos produziu-se cerca de 14% da média anual de 1970 a 2011. Faltam casas, e o preço é só a mensagem que o diz. O problema de fundo é tão aborrecido que não dá manchete: a regra que decide quanta cidade cabe num sítio foi escrita quando esse sítio era outro, e, aparentemente, demora mais tempo a mudar isso do que a cidade demora a ficar impagável. Rever um plano diretor municipal leva em média mais de cinco anos. Em 2023, três em cada quatro municípios ainda não tinham adaptado os seus planos a uma lei de 2015. Lisboa licenciou cerca de 3.800 fogos em 2024, e foi o melhor ano da década. Vivemos governados por desenhos feitos para um país que já não existe, e depois admiramo-nos que as casas que esses desenhos permitem construir sejam as mais caras.
Convém esclarecer o que é que esses desenhos decidem, porque é aí que a conversa deixa de ser técnica e passa a ser política. Um destes planos fixa, para as décadas seguintes, uma densidade, uma cércea, uma área mínima por fogo, um número de lugares de estacionamento. E por baixo deles há um regulamento geral de 1951 que torna ilegal o T1 de quarenta e cinco metros que meio Lisboa gostaria de poder comprar. Decidiu-se um número, há muito tempo, e desde então o número passou a ser matéria de fé. Há quem o defenda baixo em nome da qualidade de vida e quem o defenda alto em nome da habitação, e os dois lados discutem com a mesma convicção e a mesma ausência de prova. Ninguém testou o que uma rua mais densa faz ao custo da infraestrutura por fogo, ao tempo a pé até à escola, à sombra em agosto, ao preço final de um apartamento com dois quartos. Protege-se o número, e convém perguntar para quem. A resposta é incómoda porque inclui quase toda a gente que lê esta página: cada ano em que o plano não muda, a casa de quem já está lá dentro vale mais. Lido com frieza, um plano que não se revê é um acordo entre proprietários para manter a escassez, e a qualidade de vida é o nome que a escassez usa quando fala em assembleia municipal.
Então digamos o que o setor sabe e não escreve. Uma casa só fica barata se for mais pequena, se o solo por baixo dela for dividido por mais gente, se for feita em fábrica em vez de ser feita à mão, e se alguém a encomendar aos milhares em vez de uma de cada vez. Pequena, densa, industrial, em escala. Cada uma destas palavras ofende alguém. A casa pequena ofende quem acha que o metro quadrado é um direito; a densidade ofende quem já tem vista; a fábrica ofende quem vive do estaleiro; a encomenda em escala ofende quem prefere decidir obra a obra, porque é onde está o poder. E os arquitetos (antes que alguém o diga por mim) ofendem-se com as quatro, porque passámos trinta anos a desenhar a moradia e o T3 de cento e cinquenta metros, e a chamar derrota estética ao apartamento pequeno, repetido, feito em fábrica. Como cada palavra tem o seu inimigo, a fórmula inteira não tem nenhum defensor. Preferimos subsidiar a procura, baixar o IVA, garantir crédito, e deixar a oferta racionada por decreto, sendo que esta é a forma mais cara que existe de fingir que se resolve um problema.
Os céticos têm um argumento sério e convém dar-lhe o número: construir habitação a custos controlados anda hoje nos 3.000 euros por metro quadrado de área privativa, no mercado chega aos 3.500, e o Estado fica com perto de metade do preço final em impostos e taxas sem correr risco nenhum. É verdade, e é precisamente por ser verdade que a fórmula faz sentido. O custo por metro quadrado não vai descer por decreto nem por paciência. O que pode descer é o preço por casa. A 3.500 euros o metro, um T2 de cento e dez metros, que é o que o mercado tem andado a fazer, custa 385 mil; um T2 de setenta e cinco custa 262 mil, e os 120 mil de diferença são a distância entre uma família que compra e uma família que fica a ver. Depois há o terreno, que o senso comum lê ao contrário: um lote não tem preço próprio, vale o que se pode construir em cima dele, e por isso cada fogo a mais que o plano deixa construir no mesmo lote baixa o custo do solo por casa sem que ninguém o decrete. Faça-se em fábrica, com metade da mão-de-obra que o setor perdeu, e encomende-se aos milhares, para que oito anos de juros se repartam por centenas de casas em vez de uma, e a casa fica ao alcance de quem a vai habitar. O metro quadrado fica onde está; a casa é que muda.
A boa notícia, e há uma, é que já não precisamos de decidir isto por fé. Hoje é possível pôr um território inteiro a correr em simulação, variar as regras, gerar dezenas de cenários e ver, antes de escrever uma linha de regulamento, o que cada um faz à luz, ao vento, ao custo de manter uma rua, ao tempo que uma criança demora a chegar à escola, ao preço de saída de um T2. É possível testar o mesmo plano contra o clima que o lugar vai ter daqui a cinquenta anos. A densidade pode deixar o campo da ideologia e passar a ser resultado: quem a quer baixa pode continuar a querê-la, mas tem de a provar contra alternativas, com números, sendo que o mesmo se aplica a quem a quer alta. Isto, note-se, dá mais poder aos municípios e não menos, porque um plano que se prova é um plano que ninguém de fora consegue contestar. O que muda é a natureza do poder, evoluindo-se da autoridade de quem decide para a de quem demonstra. Serve para o autarca que toma a decisão, para o promotor que jura que só o luxo fecha contas, para o vizinho que garante que mais dois pisos lhe estragam o bairro, e para o arquiteto, eu incluído, que até aqui pedia confiança quando devia era apresentar resultados.
E um plano assim não parte quando o futuro chega diferente, porque foi desenhado para ser corrigido. Muda-se o parâmetro, mantém-se o sistema. O que o plano testou e aprovou em simulação não precisa de ser discutido outra vez, caso a caso, num licenciamento que leva anos a repetir perguntas a que o plano já respondeu. A licença tem de deixar de ser um favor e passar a ser um direito, e há uma forma concreta de lá chegar: o tempo de aprovação de um projeto conforme devia tender para zero, e tenderá no dia em que a conformidade for verificada pela mesma máquina que desenhou a regra. Nós já desenhamos assim, na verdade; o que falta é alguém com poder para decidir que a cidade também se pode planear assim.
Porque a decisão, no fim, é só uma e é pública. Ou escrevemos as quatro palavras na regra, ou continuamos a pagar com vinte e um anos de salário o preço de não as dizer.
PS: Para os mais distraídos, as quatro palavras são: pequena, densa, industrial, em escala.
Diogo de Sousa Rocha é arquiteto e fundador da MASSLAB, escritório de arquitetura e urbanismo com sede no Porto e em Lisboa. É secretário da Mesa da Assembleia Geral da Ordem dos Arquitectos e professor convidado no Instituto Superior Técnico.