Nas conversas que tenho tido com promotores e investidores em Portugal, noto uma mudança: a sustentabilidade começa a ser discutida como uma questão de financiamento, risco e valor dos ativos. A certificação continua a contar, mas já não chega para explicar o que está em jogo.
Durante anos, a sustentabilidade no imobiliário esteve sobretudo associada ao certificado energético, a uma certificação LEED ou BREEAM. Hoje, a nova Diretiva relativa ao Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD), a Taxonomia Europeia e os instrumentos de financiamento estão a aproximar o desempenho ambiental das decisões financeiras. É uma evolução que já acompanhamos na Polónia e em Espanha, mercados onde também trabalhamos, e que começa a ganhar expressão em Portugal.
Na minha perspetiva, esta aproximação é necessária. Os estudos ambientais devem ajudar a perceber o que cada decisão traz ao projeto: que impactes reduz, que riscos evita e que retorno pode gerar, a curto ou a longo prazo.
Ao abrigo da nova EPBD, a partir de 2028 os edifícios novos com mais de 1.000 m² terão de calcular a sua pegada de carbono. Esta informação passará a integrar o certificado energético. Para os promotores e as equipas de projeto em Portugal, representa uma exigência adicional de cálculo, informação e coordenação.
O consumo de energia continuará a ser determinante, mas a escolha do betão, do aço ou dos sistemas de fachada terá também de ser avaliada pelo seu impacte ao longo do tempo. Creio que esta é uma das mudanças mais profundas: hoje, estamos a calcular o carbono dos edifícios; amanhã, teremos de projetar dentro de limites de carbono.
A Taxonomia da União Europeia acrescenta outra dimensão a esta mudança. Este sistema de classificação define em que condições a construção, a reabilitação, a aquisição e a propriedade de imóveis podem ser consideradas atividades ambientalmente sustentáveis.
Para estar alinhada com o objetivo de mitigação das alterações climáticas, a construção nova deve apresentar um desempenho energético superior ao nível NZEB. Na reabilitação, o critério energético pode ser cumprido através dos requisitos aplicáveis às grandes renovações ou de uma redução de, pelo menos, 30% das necessidades de energia primária.
Para quem investe em escritórios, hotéis ou habitação em Portugal, isto coloca uma pergunta muito concreta: quanto será necessário investir para tornar o ativo elegível? Esse montante já está refletido no preço de aquisição? Na minha opinião, esta análise deve fazer parte da avaliação do negócio desde o início.
O Banco Europeu de Investimento, o Fundo Europeu de Investimento e o InvestEU apoiam projetos elegíveis de construção e reabilitação. Esses projetos podem beneficiar de garantias, condições mais favoráveis, incluindo reduções das taxas de juro que podem chegar até 0,5 pontos percentuais.
Contudo, não existe uma definição única de crédito verde. Alguns produtos exigem poupanças de energia; outros pedem evidências ambientais mais abrangentes. Um projeto com bom desempenho ambiental não tem, por esse motivo, acesso automático a qualquer linha de financiamento, precisa as evidencias.
Para quem gere uma carteira imobiliária, a metodologia CRREM pode complementar esta análise, identificando riscos de transição e ajudando a perceber quais os ativos que precisam de intervenção, quando e a que custo.
Em Portugal, parece-me essencial aproximar estas exigências da prática de projeto. Os critérios de financiamento devem ser verificados enquanto ainda é possível ajustar soluções sem custos elevados, em articulação com os arquitetos e engenheiros. O apoio de especialistas em sustentabilidade torna o processo mais rápido, viável e consistente, traduzindo os requisitos financeiros em decisões técnicas viáveis.
O “green premium” é apenas metade da história. Os edifícios com melhor desempenho podem alcançar rendas mais elevadas e obter melhores condições de financiamento. Mas seria incorreto assumir que qualquer investimento em sustentabilidade se traduz automaticamente num prémio de mercado.
A qualidade ambiental poderá tornar-se uma exigência corrente. Nesse cenário, o maior risco será o chamado “brown discount”: a desvalorização dos imóveis ineficientes ou expostos a riscos climáticos, à medida que os compradores antecipam obras, despesas mais elevadas ou maior dificuldade de venda.
Um inquérito europeu de 2026 da RICS, 72% dos inquiridos esperavam rendas mais elevadas para os edifícios verdes, enquanto 37% identificavam um “brown discount”, em vez de um prémio no preço de venda.
A modelação energética, a ACV e a análise de riscos climáticos devem apoiar a viabilidade económica, o projeto e o financiamento. O seu maior valor está na capacidade de orientar decisões desde a definição do programa e dos primeiros estudos.
Quando estes trabalhos chegam apenas no final, grande parte das escolhas já está feita. A possibilidade de melhorar o desempenho ou reduzir custos fica, por isso, limitada.
Para os promotores e investidores em Portugal, a pergunta já não pode limitar-se ao custo de desenvolver um edifício ou ao seu impacte ambiental. Tem de incluir a forma como o seu desempenho vai influenciar o acesso ao financiamento, as despesas ao longo da vida útil e o valor de venda.