Durante décadas, o mercado imobiliário viveu ancorado numa máxima quase incontestável: location, location, location. A localização foi sempre tratada como o fator determinante do valor, da liquidez e do sucesso de qualquer ativo imobiliário. Mudava-se o projeto, ajustava-se o produto, mas a localização permanecia como verdade absoluta.
A pergunta que hoje se impõe é simples, mas incómoda: continua esta regra a ser, sem exceções, a mais importante no imobiliário contemporâneo? Ou estará o mercado a atravessar uma transição onde outros fatores começam, nalguns contextos, a rivalizar com a localização tradicional?
Vivemos um tempo de profunda transformação urbana, social e económica. A forma como habitamos, trabalhamos, consumimos e nos deslocamos mudou de maneira estrutural. A pandemia acelerou tendências latentes, o trabalho híbrido ganhou expressão, a digitalização reduziu distâncias funcionais e a cidade passou a ser avaliada mais pela qualidade do quotidiano do que pela proximidade física a um centro histórico ou financeiro.
Neste novo contexto, a própria noção de localização tornou-se mais complexa. Já não basta perguntar onde está um imóvel. É necessário perguntar quanto tempo demora, quão acessível é, que usos coexistem, que infraestruturas o suportam e que estilo de vida permite.
É aqui que surgem os ativos de uso misto (mixed‑use) e o conceito das chamadas cidades de 15 minutos. Projetos que integram habitação, escritórios, comércio, serviços e lazer procuram responder a uma procura clara: reduzir deslocações obrigatórias e concentrar o essencial perto das pessoas. Nestes modelos, um imóvel pode não estar numa localização historicamente “prime”, mas ganha relevância pelo ecossistema urbano que cria à sua volta.
Também os transportes públicos e as infraestruturas coletivas passaram a reconfigurar o mapa do valor imobiliário. Hoje, um ativo bem servido por metro, ferrovia ou interfaces multimodais pode competir com localizações centrais menos acessíveis. A localização deixa de ser apenas geográfica e passa a ser funcional, medida em tempo, conveniência e qualidade de vida.
Nos escritórios, esta mudança é evidente. Muitas empresas aceitam sair de centros tradicionais desde que ganhem acessibilidade, custos mais eficientes e melhores condições para os colaboradores. Na habitação, compradores e arrendatários valorizam cada vez mais o quotidiano, a proximidade a serviços e a redução da dependência do automóvel. Na logística, a relação entre localização, infraestruturas e última milha redefine completamente o valor dos terrenos.
Isto significa que a regra location, location, location deixou de fazer sentido? Não. Mas significa que deixou de ser um conceito rígido e absoluto. A localização continua a ser central, mas já não é determinada apenas por um ponto no mapa. É construída por redes, acessos, usos complementares e pela capacidade de um ativo responder às exigências da vida contemporânea.
Talvez a verdadeira questão não seja abandonar a regra, mas reinterpretá-la. Em vez de location, location, location, talvez o imobiliário moderno nos esteja a dizer: localização, sim, mas integrada, acessível e vivida.
Num mercado cada vez mais sofisticado, informado e exigente, começam a surgir exceções relevantes. E as exceções, quando se acumulam, deixam de ser exceções e passam a ser sinais de mudança.
Cabe a promotores, investidores e decisores questionar: estamos a avaliar ativos com as regras do passado ou com as realidades e necessidades do presente?
Porque no imobiliário, como nas cidades, quem não atualiza a forma de ler o território — e não antecipa as tendências — corre o risco de investir no lugar certo… na hora errada.