Em 2025, realizaram-se em Portugal cerca de 170 mil transações de habitação. Cerca de 34 mil foram de habitação nova, ou seja, um quinto do total. Os restantes quatro em cada cinco negócios envolveram casas que já existiam, adquiridas, na sua grande maioria, por famílias.
Estes números ajudam a pôr ordem num debate que parte, demasiadas vezes, de um pressuposto errado: o de que os promotores determinam o preço da habitação. Não determinam. Somos uma minoria do mercado. Quem o move são, na sua esmagadora maioria, famílias que compram e vendem casas.
E é aqui que a lógica do mercado se revela. Quando a oferta é escassa, quem vende uma casa consegue pedir mais por ela. É simples. Há muitos compradores para poucas casas. A família que vende vai comprar outra, também mais cara, e assim sucessivamente. A escassez alimenta a valorização, e a valorização alimenta novas transações. A falta de oferta é a principal alavanca dos preços.
Neste contexto, o que faz a construção nova? Acrescenta oferta. Cada casa nova que chega ao mercado é uma casa a mais para quem procura. Se os promotores deixassem de construir, não haveria menos especulação: haveria menos casas, e os preços seriam ainda mais altos. As cerca de 34 mil habitações novas de 2025 não são o problema. São o que impediu que o problema fosse maior.
E a especulação? Os números não a confirmam onde muitos a procuram. Em 2025, 95% das habitações foram adquiridas por compradores com domicílio fiscal em Portugal, e as compras por não residentes diminuíram pelo terceiro ano consecutivo. O investimento que hoje chega ao setor vem para construir e reabilitar, com horizontes de vários anos.
Há também um aspeto pouco falado. Quem compra casa em planta, na grande maioria dos casos, faz um bom negócio. Fixa o preço no momento da reserva, paga de forma faseada e recebe a casa anos depois, num mercado que, com a escassez de oferta, tende a valorizar. Consegue, em regra, uma rentabilidade superior (a mais-valia relativa entre o preço pago e o valor de mercado na entrega) e com menos risco, porque o produto é novo, com garantias e com melhor desempenho energético do que a generalidade do edificado existente. Quem assume o risco do licenciamento, da construção, dos custos e dos prazos é o promotor.
Por isso, o diagnóstico tem de estar certo. Se a construção nova é cerca de um quinto do mercado, e se essa fatia é a única que acrescenta casas ao país, então o caminho não é limitá-la, é alargá-la, tornando viável construir para a classe média.
Para construir mais, é preciso o que o setor tem repetido: prazos de licenciamento previsíveis e vinculativos, regras estáveis e aplicadas de forma uniforme, uma carga fiscal que não inviabilize projetos e requisitos técnicos ajustados à realidade. As reformas recentemente aprovadas vão no sentido certo. Importa agora que sejam aplicadas com rapidez e consistência no terreno.
Os promotores não são o adversário de quem procura casa. Somos os maiores aliados porque, apesar de sermos uma minoria no mercado, somos nós que fazemos aumentar a oferta. Se queremos que os preços não aumentem ao ritmo a que têm aumentado, precisamos de mais casas. E mais casas só existem se alguém as construir.