O planeamento urbanístico deveria servir de base à evolução positiva do ambiente construído, potenciando investimento e permitindo a instalação rápida e eficaz de empresas, indústrias e novas valências tecnológicas. Aquilo que desenhamos hoje tem impacto direto na ocupação territorial das próximas décadas e na forma como conseguimos atrair, fixar e acomodar novas atividades económicas.
Quando pensamos em grandes polos industriais, empresariais ou comerciais, raramente nos lembramos de que, na sua génese, está muitas vezes um alvará de loteamento, ou um plano de pormenor, que define as regras urbanísticas a adotar. São esses instrumentos que estabelecem usos, áreas, volumetrias, acessos, infraestruturas e condições de ocupação. Quando estas regras são criadas apenas para responder ao momento em que são aprovadas, acabam por limitar a capacidade de transformação e de construção futura no território.
Muitos loteamentos e planos municipais aprovados há vinte ou trinta anos foram coerentes para o seu tempo. Respondiam às exigências técnicas da época, ao tipo de operadores existente e à forma como se pensava a indústria, o comércio ou os serviços. O erro não está necessariamente na origem, está na rigidez com que esses instrumentos continuam a comandar realidades que entretanto mudaram.
A rigidez programática é talvez o ponto mais crítico. Usos definidos de forma demasiado estreita, número de pisos insuficiente, volumetrias sem margem de adaptação, regras fechadas para acessos, compartimentações ou condições de ocupação. Tudo isto pode parecer secundário no dia da aprovação, quando há um promotor identificado e um programa estável, mas duas décadas depois, pode ser precisamente aquilo que impede a regeneração do conjunto.
Quando isto acontece, não estamos a proteger o território, estamos a desperdiçar potencial construído. Um terreno que deveria estar pronto para construir, ou um edifício existente que poderia ser adaptado, fica dependente de uma alteração ao alvará de loteamento ou a um plano de pormenor. E essa alteração raramente é simples e implica nova apreciação, discussão pública, consultas externas e meses de incerteza.
De pouco serve simplificar a comunicação prévia se, antes disso, a operação tiver de atravessar uma alteração ao loteamento, ao plano de pormenor ou a outro instrumento urbanístico. O bloqueio não está apenas no projeto ou na obra, está no instrumento urbanístico que impede o ativo de acompanhar a realidade.
A atratividade económica de um ativo também passa por aqui. Uma empresa industrial, um operador de serviços ou um promotor não procura apenas solo disponível. Procura previsibilidade, margem de adaptação e capacidade de crescimento. Procura saber se o investimento que faz hoje não ficará preso amanhã a um desenho que deixou de responder ao mercado.
Discutimos frequentemente a falta de solo, mas discutimos pouco a qualidade do solo urbanisticamente disponível. Há terrenos e edifícios que existem, têm escala, localização e capacidade para receber novos usos. O que lhes falta, em muitos casos, não é procura, é um enquadramento capaz de admitir que o território também precisa de mudar.
Se cada evolução exige uma alteração pesada a um loteamento, se cada adaptação reabre um processo de alteração de um plano que deveria estar estabilizado ou se o alvará deixa de servir o ativo poucos anos depois de aprovado, então o problema não está apenas no mercado. Está na forma como planeamos e na capacidade que damos aos instrumentos urbanísticos para manterem os ativos úteis, adaptáveis e economicamente valorizáveis ao longo do tempo.