Durante anos, estes portais foram percecionados como plataformas tecnológicas neutras, pontos de encontro entre oferta e procura. Uma leitura que já não corresponde à realidade. Hoje, estes operadores influenciam a visibilidade dos imóveis, moldam o comportamento da procura e condicionam a atividade dos profissionais no terreno. Tornaram-se peças centrais.
O que raramente é analisado é o impacto económico desta dependência: não o custo por lead, nem o custo por clique, mas o custo efetivo por transação concluída. Em muitos casos, este custo revela-se superior ao percecionado, pressionando a rentabilidade das empresas.
Esta evolução não é, por si só, problemática. Pelo contrário, trouxe ganhos de eficiência, escala. O desafio surge quando essa relevância não é acompanhada por um enquadramento proporcional à sua influência. Multiplicam-se situações em que as regras mudam, os critérios de visibilidade não são transparentes e as condições contratuais revelam-se desequilibradas. Ajustes técnicos, alterações de formatos tornam-se recorrentes, muitas vezes sem previsibilidade. Ainda assim, o setor adapta-se. Ajusta-se.
Um exemplo prático que torna esta realidade evidente é o uso dos vídeos que ora é um formato privilegiado ora perde relevância. Mas importa colocar a questão: num contexto profissional e regulado, seria aceitável que intervenientes com impacto direto na atividade económica operassem sem princípios básicos de transparência e estabilidade? Dificilmente.
Não se trata de questionar a existência ou a utilidade destes operadores. Trata-se de reconhecer que o seu peso no mercado implica responsabilidade. Quando uma entidade condiciona o acesso ao mercado, influencia a perceção de valor e impacta milhares de profissionais, deixa de ser um canal tecnológico para assumir um papel estrutural.
Neste contexto, a regulação torna-se essencial para garantir clareza, previsibilidade e equilíbrio. Sobretudo num setor onde os requisitos aplicáveis a outros intervenientes tendem a reforçar-se, torna-se essencial assegurar coerência. Sem esse equilíbrio, os riscos são evidentes: aumentam as assimetrias, aprofunda-se a dependência e o controlo do mercado afasta-se de quem nele opera.
Há, contudo, uma dimensão. Parte desta dependência resulta de opções estratégicas. Ao longo do tempo, muitas empresas reforçaram o investimento em visibilidade externa, suportada em métricas que não controlam plenamente, ao mesmo tempo que desvalorizavam ativos próprios, como a marca, a relação direta com o cliente ou as suas plataformas digitais.
Acresce ainda que essas decisões são suportadas em dados cuja origem, critérios e tratamento não são totalmente transparentes. Isto levanta uma questão crítica: estarão os profissionais a decidir com base em informação completa… ou apenas na que lhes é apresentada?
Este modelo tende a criar um ciclo de reforço contínuo: mais investimento gera mais exposição, que por sua vez exige novo investimento para manter posição, consolidando uma dependência progressiva.
Esta realidade não é irreversível. O reposicionamento é possível.
O futuro do setor não passa por excluir os portais, mas por redefinir o seu papel. Como complemento. Como canal.
Porque, no imobiliário, há uma constante: quem gere a relação com o cliente detém o verdadeiro valor do negócio. E abdicar desse controlo é abdicar de relevância num mercado que exige profissionalismo e visão de longo prazo.