As habitações têm valores muito elevados e inacessíveis para muitas pessoas que não têm qualquer casa e precisam de uma.
Hoje, o custo de construção é, em média, quatro vezes superior ao que tínhamos há vinte anos e, nesse período, os rendimentos dos Portugueses não aumentaram quatro vezes, nem nada que se assemelhe.
Em 2004 era possível construir habitação social a 400€ por metro quadrado. Em 2024 não será construída habitação social abaixo de 1.600€ por metro quadrado (sendo que o nível de exigências aumentou).
Num pequeno e grosseiro exercício, há vinte anos teríamos a possibilidade de construir casas em periferias urbanas (onde os terrenos têm preços mais baixos) a 700€ por metro quadrado. Casas essas edificadas em terrenos com preços a representarem cerca de 15% do valor total do imóvel. Basicamente, seria possível encontrar no mercado uma casa com 100 metros quadrados na ordem dos 120.000€, onde 20.000€ era a projeção do valor do terreno, 70.000€ o custo de construção e 30.000€ outros custos e margem bruta da edificação.
Também importa saber que a curto e médio prazo o custo de construção não irá baixar, desde logo pelos atuais regulamentos para a construção que determinam um conjunto de exigências construtivas com grande impacto no preço da edificação, mas também pelas duas outras componentes básicas da edificação – mão de obra e materiais de construção. Nenhum deles irá custar menos, sendo que a mão de obra não vai parar de aumentar devido à sua escassez.
Importa saber que o valor de uma casa é indissociável do respetivo custo de construção. As pessoas, todos nós, quando confrontados com a decisão de comprar uma casa procuramos prudência e a maior segurança financeira possível.
Qualquer um, se se dirigir a uma zona interior de Portugal com a intenção de comprar uma habitação, irá comprá-la por um valor que não pode ser muito superior ao custo do terreno e da sua edificação, caso contrário (salvo exceções associadas à singularidade de alguns imóveis) tomará uma decisão questionável.
Qualquer um, se se dirigir a qualquer capital de distrito de Portugal, junto com nove amigos para arranjarem uma habitação para cada um, poderão comprar um terreno que permita a edificação de 10 apartamentos com 100 metros quadrados e seguidamente tratarem de construir as casas.
Mas o risco será gigante, a volatilidade dos preços, a dificuldade em obter mão de obra qualificada, os processos de licenciamento, os impostos, as taxas, os regulamentos construtivos, projetos de arquitetura, estabilidade, instalações, água, acústica, etc. e a indefinição de prazos, serão meses, serão anos…
O “pesadelo” é previsível. De facto, atualmente, as entidades que se dedicam à construção de casas têm de ter elevados recursos humanos, financeiros e técnicos e ainda assim enfrentam enormes riscos e desafios.
As casas não têm preços muito elevados por causa dos especuladores, do alojamento local, dos Vistos Gold, do Residente Não Habitual (RNH) ou dos estrangeiros, como as estatísticas de 2024 o demonstram… As habitações novas têm preços que resultam do custo de as construir em determinado local e das suas características.
Há poucas casas em venda, nos últimos 20 anos os preços quadruplicaram, os rendimentos dos portugueses não.