Portugal enfrenta desde há muito uma crise habitacional estrutural que exige medidas urgentes e ambiciosas que, parece, tardam em chegar. Segundo a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), o país terá de triplicar a produção anual de habitação nos próximos anos para dar resposta a um défice acumulado que, presentemente, está estimado em cerca de 300 mil fogos.
Atualmente, a construção nova ronda cerca de 20 mil fogos por ano. A APPII defende que este valor deverá subir, pelo menos, para os 70 mil fogos anuais durante os próximos três anos. Só assim, considera a associação, será possível equilibrar a oferta e a procura e travar a escalada dos preços que, neste primeiro trimestre, se tem mostrado ser insustentável.
Ultrapassar a crise
Esta posição foi apresentada numa audição na Comissão de Infraestruturas, Mobilidade e Habitação da Assembleia da República. A delegação da APPII, composta pelo presidente Hugo Santos Ferreira, pelo vice-presidente Diogo Pinto Gonçalves e pelo CEO Manuel Maria Gonçalves, entregou aos partidos um conjunto de propostas consideradas essenciais para ultrapassar a crise.
Manuel Maria Gonçalves começou por saudar a aprovação recente das Propostas de Lei n.º 47 (referente a matéria fiscal) e n.º 48 (relativa ao urbanismo), que introduzem alterações que eram, há muito, reivindicadas pelo setor. No entanto, deixou claramente sublinhado que estas medidas precisam agora de regulamentação e implementação efetiva para que possam produzir resultados concretos que são de extrema urgência.
Os números de fogos
Os números mais recentes revelam a gravidade deste problema. Em 2024, realizaram-se cerca de 155 mil transações de habitação, mas apenas 35 mil novos fogos foram licenciados — um volume que é inferior àquele que foi registado há duas décadas. Constata-se assim que, no primeiro trimestre de 2024, o licenciamento de construções novas caiu 23,1% .
Para Hugo Santos Ferreira, “a discussão sobre habitação tem de começar pelo licenciamento”. Sem previsibilidade, segurança jurídica e uma redução efetiva da burocracia, os projetos continuam parados durante anos e as casas, pura e simplesmente, não chegam ao mercado. Sem um aumento significativo da oferta, alertou ainda, não será possível garantir preços acessíveis face aos rendimentos atuais das famílias portuguesas.
A oferta e a procura
A falta de equilíbrio no binómio oferta-procura acaba por se refletir, necessária e diretamente, nos preços. Entre os anos de 2012 e 2021, o custo da habitação registou uma subida de 78%. Seguiram-se-lhe ainda aumentos adicionais de 9% em 2024 e 16,3% em 2025. Daí resulta que neste momento, em Lisboa, mais de metade das casas que estão atualmente disponíveis para venda ultrapassem o meio milhão de euros.
E ainda: os projetos incomportáveis
A APPII destacou ainda uma outra realidade preocupante: nos últimos três anos, mais de 50 mil fogos já licenciados não avançaram para construção por falta de viabilidade económica. Trata-se de projetos que obtiveram todas as autorizações necessárias, mas que, no final, se revelaram insustentáveis, financeiramente falando, devido aos atrasos e aos custos acrescidos.
Cada ano de demora no licenciamento de um projeto pode aumentar o custo final em cerca de 500 euros por metro quadrado. Numa habitação média, com 75 metros quadrados, isso representa um acréscimo de quase 40 mil euros por cada ano de espera — um valor que torna muitos projetos inviáveis e afasta o respetivo investimento.
Pilares a observar e metas a alcançar
Para alcançar a meta dos 70 mil fogos anuais, preconizada pela APPII, a associação aponta três pilares fundamentais. Em primeiro lugar uma estabilidade legislativa duradoura, a que se deverão seguir a industrialização e modernização dos processos de construção, bem como fazer com que os procedimentos de licenciamento se tornem mais rápidos e desburocratizados.
A APPII alertou igualmente para os riscos de introduzir novos entraves administrativos ou enfraquecer mecanismos como o deferimento tácito, que aumentariam a incerteza e afastariam investidores, inclusive no muito promissor segmento build-to-rent. Neste modelo, defende a associação a adoção de critérios objetivos, estabilidade contratual e ainda a livre transmissibilidade dos ativos, como sendo condições indispensáveis para atrair capital institucional.
A associação reiterou ainda (e de novo) a sua total disponibilidade para colaborar com o Parlamento e o Governo na definição de soluções estruturais que permitam reforçar, de forma sustentada e consistente, a oferta de habitação em Portugal.
Sem esta viragem decisiva na produção, garante a APPII, o problema habitacional irá continuar a agravar-se, o que terá necessariamente impactos profundos na economia, na coesão social e na qualidade de vida dos portugueses.
