Em 2026, os apoios ao arrendamento vão focar-se em incentivos fiscais para senhorios e inquilinos, como a redução do IRS para 10% para quem praticar rendas moderadas (até 2.300 €)e aumento da dedução no IRS para inquilinos para até 900 €. Além destas medidas, estão ainda previstos o IVA reduzido a 6% para construção de habitação a rendas acessíveis, o reforço de apoios diretos e mais oferta via parcerias público-privadas e a desburocratização do licenciamento, tudo com o objetivo de aumentar a oferta e controlar os preços.
Benefícios para inquilinos (arrendatários)
Dedução IRS: a dedução anual com rendas passa a ser de 900 € (em vez dos 700 € dedutíveis em 2025), para contratos de arrendamento acessível, aumentando progressivamente.
Garantias de arrendamento: vai ser implementado o reforço de apoios mensais para famílias com dificuldades no pagamento, através do IHRU, com um orçamento significativo para 2026.
Para proprietários (senhorios)
Incentivos fiscais: redução da taxa de IRS sobre rendimentos prediais de 25% para 10% para contratos de arrendamento habitacional com rendas até 2.300€ mensais, beneficiando proprietários e empresas.
IVA reduzido: aplicação de IVA a 6% na construção de imóveis destinados a venda ou arrendamento (com rendas até 2.300€), com regras de controlo e prazo.
Incentivos a reinvestimento: isenção de mais-valias na venda de casas, se o valor for reinvestido em imóveis para arrendamento acessível.
Contratos de investimento para arrendamento (CIA): regista-se a criação de contratos de longo prazo (até 25 anos) com incentivos para quem colocar imóveis no mercado de arrendamento acessível.
Entre as medidas anunciadas há ainda outras a ter em conta, nomeadamente a entrada em funcionamento obrigatório da Plataforma Eletrónica, com vista a agilizar o licenciamento urbanístico, bem como a criação de Parcerias Público-Privadas para a utilização de imóveis devolutos do Estado em novos projetos de arrendamento acessível.
O que muda, na prática, em 2026
Como já noticiámos, as rendas podem aumentar 2,24% (valor baseado na inflação de agosto de 2025); também os novos contratos habitacionais impõem um prazo mínimo de três anos e registo eletrónico obrigatório no Portal das Finanças; no que diz respeito aos imóveis devolutos por mais de 24 meses estes poderão ser integrados no Regime de Arrendamento Acessível.
Apoios e programas
Para 2026, os apoios ao arrendamento em Portugal focam-se, pois, na continuidade de programas existentes, ajustes fiscais e no controlo da atualização anual das rendas.
O Governo optou por não aplicar travões extraordinários ou novos subsídios diretos para compensar especificamente esta subida, mantendo-se o aumento alinhado com a inflação.
Continuam ativos os programas Porta 65 Jovem e Porta 65+, com regras flexibilizadas, como a possibilidade de candidatura sem contrato de arrendamento prévio (bastando uma promessa) e a exclusão da renda máxima como critério de eliminação. A modalidade Porta 65+ destina-se a agregados em situação de vulnerabilidade, independentemente da idade. Pode consultar detalhes no Portal da Habitação (portaldahabitacao.pt).
No Apoio Extraordinário à Renda, mantém-se o pagamento mensal (até ao dia 20 de cada mês) para famílias com taxas de esforço superiores a 35% e rendimentos até ao 6.º escalão do IRS. O valor máximo deste apoio é de 200 € mensais. Verifique as suas condições de elegibilidade no Portal Consulta Cidadão.
Quanto aos Incentivos Fiscais para Senhorios, a partir de 2026, a tributação autónoma sobre rendimentos prediais em novos contratos pode baixar para 10% e, adicionalmente, quem aderir ao Arrendamento Acessível (praticando rendas inferiores aos do mercado) beneficia de isenção total de IRS/IRC sobre esses rendimentos.
Onde e como consultar ou pedir apoios
Candidaturas Porta 65: devem ser submetidas eletronicamente através do Portal da Habitação.
Apoio Extraordinário: o processamento é geralmente automático com base nos dados da Autoridade Tributária e Segurança Social. Pode consultar o estado dos pagamentos na Segurança Social Direta.
Simuladores: utilize ferramentas como o simulador do IHRU para prever o valor do subsídio Porta 65 com base no seu rendimento e localização.
