Os profissionais do imobiliário presentes na Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa concordam que a promoção para arrendamento, ou o chamado “build to rent”, se trata, acima de tudo, de uma necessidade do mercado, nomeadamente em Portugal, onde este segmento começa agora a dar os primeiros passos.
A promoção para arrendamento atraiu um investimento de cerca de 46 mil milhões de euros na Europa no ano passado, mais que o mercado de escritórios. "Este foi o segmento mais resiliente em ano de pandemia. É aqui que muitos investidores imobiliários encontram conforto para investir", salientou Paulo Silva, head of country da Savills Portugal, na sua apresentação.
A procura por arrendamento tem vindo a subir devido a uma série de fatores, como a dificuldade no acesso ao crédito, quebra dos rendimentos devido à pandemia, salários baixos ou porque as gerações mais novas prezam mais a mobilidade, e podem trabalhar em vários países.
Em Portugal, o mercado é "dominado pela produção para venda direta para os utilizadores. É um segmento sensível aos custos, e isso foi mais uma dificuldade" à criação de nova oferta. Ainda assim, a Savills contabiliza cerca de 7.500 fogos deste género em pipeline para os próximos 4 anos na zona de Lisboa. Mais de 70% deste investimento deverá ser iniciativa do Estado, através de vários programas. Com um mercado onde a procura e a oferta estão tão desequilibradas, "há mercado para muito mais", segundo Paulo Silva.
João Pita, da Round Hill Capital, confessa o interesse da empresa neste mercado, mas alerta que "temos visto que os segmentos alternativos, pelo valor acrescentado da prestação de serviços associada, têm sido mais fáceis de viabilizar". Para o "“multifamily” puro e duro", a empresa tem procurado "localizações menos convenientes". Mas com o amadurecimento do mercado "poderá ser possível procurar localizações que compitam mais com o residencial para venda".
Exemplo dessa oferta é a Smart Studios, descrita por Ricardo Kendall como "um híbrido entre residências de estudantes e coliving". A sua grande preocupação são os tempos dos licenciamentos: "fazer 20.000 ou 30.000 fogos parece difícil para os fundos internacionais, pode levar entre 4 a 5 anos desde que se compra o terreno, e isso pode ser impeditivo".
Tiago Eiró, da EastBanc Portugal, representa outro grande investidor internacional, e afirma que já está no mercado de arrendamento nos vários tipos de segmento, garante que "fazendo com qualidade, consegue-se sempre ter um produto que seja tomado no mercado", nomeadamente "numa lógica de longo prazo" e "desde que se criem condições". O responsável considera que "temos de começar com bons números, nomeadamente com preços de entrada de habitação muito baixos, nomeadamente por parte da Câmara de Lisboa, ou da Santa Casa da Misericórdia, isso ajudaria muito o mercado".
Tiago Eiró tem "expetativas que o mercado cresça. Há falta de oferta de qualidade, os juros também deverão crescer, e as gerações mais novas e os estrangeiros que vêm para Portugal trabalhar procuram para arrendar".
Desconfiança dos proprietários “é generalizada”
Conseguir criar nova oferta de habitação para arrendamento de longa duração a custos acessíveis não é fácil, mesmo com a existência de alguns programas públicos de incentivo.
Falando sobre a pouca adesão dos proprietários a programas como o Programa de Arrendamento Acessível ou o Programa Renda Segura, da CML, Iolanda Gávea, da Associação Lisbonense de Proprietários, salientou que a perda de rendimentos com estes programas nem sempre é compensada com os benefícios fiscais prometidos, apontando ainda os custos acrescidos com os seguros obrigatórios, ou questões sobre a dedução do AIMI. Destaca ainda as sucessivas alterações legislativas em matéria de arrendamento. Resume que "o que acontece é que os proprietários não têm confiança, e isso é generalizado. Por isso é muito difícil aderirem".
Ricardo Kendall critica estes programas, referindo que "o Governo já lançou vários programas de habitação, e nenhum teve sucesso. O Estado devia tentar fazer mais regulação da atividade económica e não tentar fazer parte dela".
Ricardo Guimarães, da Confidencial Imobiliário, chama atenção para o facto de que a média ou a mediana, usada para o cálculo das rendas no Programa de Arrendamento Acessível, "são muito desenquadradas das necessidades de quem faz “build to rent”. Se é difícil para o proprietário particular, é muito mais difícil para o investidor para promoção. Há zonas de Lisboa com diferenças entre o seu quartil e a mediana. É muito difícil trabalhar com todas as variáveis e é preciso olhar à realidade", alerta.
Tiago Eiró destaca que "é preciso tirar regras, e não acrescentar novas", tanto ao nível dos programas como nos processos de licenciamento, que "têm de ser simples. Devemos ambicionar que os licenciamentos demorem 3 a 6 meses. O tempo é valor, e para termos habitação mais barata é preciso que os custos de contexto baixem, sejam os custos iniciais, seja o custo do licenciamento".
João Pita considera que o papel do Estado no arrendamento "é importante", e que este deve ser "regulador e, se possível, menos interveniente". Acredita que as medidas do Programa de Renda Acessível são bem-vindas, mas destaca que "todos os investidores procuram estabilidade".
