Ao fim de décadas com as entidades públicas e privadas “de costas voltadas” e políticas públicas de habitação falhadas, fracassadas e totalmente vazias de conteúdo ou de efeitos práticos, ou mesmo a burocracia a aumentar nas principais cidades do País, Lisboa e Porto, a verdade é que, nos últimos meses, ou no último ano, a APPII tem sentido uma grande disponibilidade por parte destes três decisores públicos, para, em conjunto com as empresas e em especial com esta associação, estudar, analisar, acima de tudo repensar e concretizar as novas estratégias públicas para a criação de mais Habitação, por um lado e menos burocracia, por outro. Foi assim que Hugo Santos Ferreira, presidente APPII, abriu a II Conferência da Promoção Imobiliária (Copip), um evento organizado pela Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários e pela Vida Imobiliária. O encontro, que decorre hoje em Lisboa, marcou o regresso às conferências presenciais, com todas as condições de segurança.
O recém-eleito presidente disse no seu discurso que, por um lado, os anteriores "Pacotes da Habitação” tiveram zero efeito prático visível. “A panóplia de legislação criada em matéria de Habitação pecou em muitos aspetos, aliás percetível pela ausência de efeitos no mercado residencial, mas em especial porque não foi precedida dos necessários estudos de impacto, análises de mercado e porque tão pouco foram ouvidos os stakeholders, as associações, as empresas, os empresários, profissionais e pessoas que fazem parte do ‘ecossistema’ da Habitação, em todas as suas vertentes”.
O caos do licenciamento
Por outro lado, mencionou que também no Urbanismo, e em especial na Câmara Municipal de Lisboa, o caos do licenciamento urbanístico está longe de estar resolvido, o licenciamento ainda é um processo completamente kafkiano e tão pouco ainda se conseguiu eliminar (ou pelo menos mitigar, para ser mais realista) a burocracia, a opacidade, os tempos inenarráveis dos processos, ou mais grave a sua imprevisibilidade. Mas uma coisa é certa, garante este executivo: “Pela primeira vez, em muitos anos e no caso autárquico talvez até nas últimas décadas, temos sentido uma grande disponibilidade por parte dos nossos governantes e decisores para, em conjunto com as empresas e esta associação, trabalhar e com isso analisar estes problemas, apontando estratégias e medidas de resolução, contactos estes que têm acontecido com uma regularidade mensal, semanal e até diria diária, facto que não podemos deixar de assinalar como positivo”.
Os problemas ainda subsistem e nalguns casos ainda se agudizam, acrescentou Hugo Santos Ferreira, tudo porque, no seu entender, a falta de concertação entre o público e privado e os níveis de burocracia chegaram a níveis tão surrealistas que mesmo os passos que agora se vão dando são ainda insuficientes e devem continuar a ser incrementados. “É como temos dito: “temos ainda muito trabalho pela frente!”
Parte da solução e nunca do problema
Da parte da APPII e dos promotores e investidores imobiliários, Hugo Santos Ferreira disse aos governantes presentes que encontrarão sempre empresários e dirigentes responsáveis, empenhados em fazer parte da solução e nunca do problema, para em conjunto procurarem resolver os graves problemas que ainda vivemos em Portugal: Habitação e Burocracia. “Estes são aliás, no nosso entender, os dois maiores desafios que hoje temos no nosso País e em especial no setor”.
Outros desafios identificados pelo presidente foram a sustentabilidade; os efeitos da Pandemia de Covid-19 no mercado imobiliário e em especial nos espaços; a dinamização da Edificação Saudável em Portugal; ou os efeitos do fim das moratórias. “Bem como saber como é que vamos financiar os novos projetos do futuro: financiamento tradicional?, o mercado de capitais é uma boa opção? Os novos fundos de dívida são uma boa alternativa? Como estamos a financiar a Habitação Acessível?...”
Ora, tudo temas que hoje vamos ver aqui discutidos em profundidade. Mas, reservaria para esta minha intervenção: a Habitação, como um dos maiores desafios da atualidade do nosso sector e de Portugal!
Carência habitacional, aumentar a oferta
Hugo Santos Ferreira testemunhou que os promotores imobiliários estão comprometidos na concretização deste desígnio nacional, que é o da resolução da carência habitacional em Portugal e anseiam viabilizar mais projetos, para construir a casa dos portugueses e consequentemente nivelar os preços do imobiliário, viabilizando a Habitação Acessível. “E este é, precisamente, um dos pontos essenciais. Temos preços altos porque há mais procura que oferta. É aqui que temos de trabalhar, do lado da oferta e nunca do lado da procura, como se pretendeu fazer até agora e que não surtiu quaisquer efeitos e o problema até se adensou”.
O presidente enfatizou a necessidade em aumentar a oferta, sendo para isso é urgente trabalhar em três grandes eixos estratégicos: disponibilizar mais matéria-prima (edifícios para reabilitar e terrenos para construir); apostar numa tramitação rápida e simplificada do licenciamento urbanístico; e criar um ambiente propício a mais investimento (privado). “Com medidas públicas certas, conseguiremos uma grande atração de investimento para a Habitação, como sucedeu por exemplo na Reabilitação Urbana desde 2014, onde o Estado não teve que colocar um euro e que resultou num projeto de regeneração das nossas principais cidades absolutamente notável”.
Ou seja, para o executivo não há que ‘inventar a roda’. “É seguir o bom exemplo da Reabilitação Urbana. Todos nos lembramos do pacote musculado que foi criado para a impulsionar: IVA a 6%, redução de IMI, isenção de IMT, descongelamento das rendas, ou ainda o Regime Excecional da Reabilitação Urbana (que esta maioria parlamentar conseguiu revogar) e o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (também em processo de ataque parlamentar e em queda)”. Hugo Santos Ferreira não tem dúvida que a criação de mais Habitação pede, agora mais do que nunca, um regime de exceção, qual “task force” legislativa e fiscal, para arrancar com a colocação de mais oferta habitacional acessível. “Falamos da criação de um pacote legislativo que permita ultrapassar alguns dos obstáculos que já estão identificados na criação de mais Habitação”.
Medidas concretas para o setor
Como medidas concretas, desde logo Hugo Santos Ferreira menciona o Estado ter de vir a jogo e disponibilizar o vasto património público (edifícios e terrenos), vendido a privados de forma condicionada, dedicado à construção de habitação acessível, para venda ou arrendamento. “O Estado deve ainda apostar na urbanização de terrenos públicos expectantes nos centros das cidades, de modo a aumentar a oferta de terrenos nessas zonas de maior pressão urbanística”. Falou ainda em continuar a reduzir o tempo e a simplificar o licenciamento, caso contrário o “produto” torna-se escasso e, por isso, de maior valor, sendo ainda “urgente lutar por um regime jurídico facilitador de mais projetos”.
Referiu igualmente a necessidade de implementar reduções e isenções fiscais sobre o património. “Aliás, a par do mais recente estudo da OCDE, que manda reduzir significativamente os impostos nas transações, IMT e IS”.
No entender do dirigente é urgente também implementar aquela que é umas medidas mais reclamadas pelo sector, que é redução ou dedução do IVA na construção nova. “Uma redução do IVA ou a sua dedutibilidade visaria compensar, por exemplo, a falta de capacidade instalada e mão-de-obra. Isto aliado ao facto de a construção nova aumentar exponencialmente a oferta de novos fogos, sendo por isso sinónimo de mais Habitação”.
Por outro lado, em Portugal “o Governo está hoje apostado na produção de habitação pública ‘acessível’ através do PRR. Aqui, o ‘parque público de habitação a custos acessíveis’ será criado recorrendo a financiamento europeu”.
No capitulo do arrendamento, a APPII tem incorporado, há anos, o coro de vozes que tem lutado pela criação de um mercado arrendamento estável, credível e onde os proprietários e investidores possam investir com confiança. “A dinamização de um mercado de arrendamento é reconhecida por todos como uma das formas mais rápidas e eficazes de combater a carência habitacional”.
