Os resorts portugueses continuaram a valorizar em 2023. No 2º semestre do ano passado, os preços terão ficado 9,8% acima do período homólogo, mostra o Índice de Preços de Resorts, da Confidencial Imobiliário. Um crescimento que, apesar de significativo, é bastante inferior à variação de 20,6% registada no final de 2022, ou dos 16% de 2021.
O ciclo é de abrandamento da valorização. Já no 1º semestre do ano a variação semestral de 6,5% sucedeu à de 18,9% do semestre anterior, e no 2º semestre de 2023 a variação em cadeia voltou a abrandar para os 3,2%. Uma travagem que é de assinalar num índice que costuma ter várias oscilações, nomeadamente porque este mercado está fortemente relacionado com a conjuntura internacional, e porque a sua principal base de procura continua a ser oriunda do Reino Unido. Assim, este mercado tem-se ressentido não só com a pandemia, mas também com o início da guerra na Ucrânia ou com as alterações administrativas subsequentes ao Brexit, a par da subida das taxas de juro.
Mas esta travagem no ritmo de valorização pode também ser vista como consequência natural dos elevados níveis de aumento dos preços registados em 2022, o que também tem tido paralelo no mercado da habitação (geral), onde os preços também passaram de uma subida de 18,7% para 11,8%, segundo o índice de preços da Ci.
Preços de oferta ultrapassam os 5.000 euros/m²
2023 consolidou um novo patamar de preços no mercado da habitação em resorts, acima dos 5.000 euros/m². O SIR-Resorts mostra que a oferta deste tipo de habitação atingiu um valor médio de 5.711 euros/m², 16% acima da média do stock de 2022, então de 4.919 euros/m².
Esta valorização acompanha os preços de venda, que mantiveram uma subida na ordem dos 10%, mas também reflete o reforço de oferta no mercado, que subiu 23% face a 2022, especialmente de construção nova (+32%), que tem um prémio de 23% face aos usados. No ano passado, a nova habitação em resort entrou no mercado com um valor médio de 6.239 euros/m², em comparação com os 5.058 euros/m² dos usados.
Todas as regiões registaram aumentos da oferta de habitação em resort, à exceção do Barlavento, que perdeu quota no stock total em oferta, garantindo em 2023 uma quota de 13%, igual à do Sotavento.
É no eixo Albufeira-Loulé que se concentra 51% da oferta nacional, zona também líder de preços, que atingiram uma média de 6.054 euros/m² (10.961 euros/m² no caso do segmento mais alto do mercado).
Seja como for, em 2023 todas as regiões registaram preços superiores aos do ano anterior, com uma diferença mais expressiva no Algarve.
Preços podem subir 2,7% em 2024
O SIR-Resorts referente a este período mostra que os operadores participantes no inquérito Resort Market Survey, depois de terem antecipado, pela primeira vez, uma quebra de vendas no 1º semestre do ano, voltaram a estar mais otimistas quanto às transações. O nível de vendas esperado voltou a terreno positivo e está até acima do previsto um ano antes, e o indicador de expetativas relativo às vendas atingiu os 27 pontos no 2º semestre, invertendo completamente os -27 pontos do semestre anterior. A relativa estabilização da conjuntura económica e as perspetivas do início da descida das taxas de juro poderão explicar esta maior confiança.
As perspetivas são melhores em relação aos preços, mas o indicador positivo não passa dos 6 pontos, mas bastante abaixo dos 63 pontos apurados em 2022. É, aliás, o nível mais baixo dos últimos 3 anos deste indicador. Os operadores esperam que os resorts valorizem cerca de 2,7% em 2024.
Assim, o índice total de expetativas dos operadores de resorts passou de terreno negativo, -2 pontos no 1º semestre, para 16 pontos no 2º semestre.
Mercado a mudar: norte-americanos ganham quota no Algarve
Em 2023, o mercado começou a evidenciar algumas mudanças na sua estrutura de clientes. Os europeus continuam a ser os principais compradores do Algarve, mas estão a perder quota para os investidores norte-americanos, que inclusive já lideram a procura no Barlavento.
Em 2023, foram registadas 390 transações deste tipo de habitação, uma descida de 12% face ao ano anterior, mas o segundo melhor volume de vendas registado desde 2017, segundo o SIR-Resorts. As maiores descidas registaram-se no Barlavento e na Costa Atlântica, de cerca de -20%. O eixo Albufeira-Loulé registou uma descida de 9%. Mas, pelo contrário, o Sotavento aumentou o número de vendas em 14%, devido à entrada de produto novo para venda.
Em Albufeira-Loulé, a procura é quase exclusivamente europeia, com esta origem a representar uma quota de 96% dos fogos vendidos a estrangeiros. E os britânicos representam 57% dos fogos adquiridos por estrangeiros em 2023, perdendo quota face ao ano anterior. Entre os europeus, aumentaram quota os belgas, de 1% para 7% ou os irlandeses, para 11%.
No entanto, no Barlavento destaca-se uma clara saída de investimento europeu e reforço dos norte-americanos, que representaram 28% do número de transações desta zona algarvia, mesmo acima dos 25% dos britânicos. Os compradores americanos foram os que mais aumentaram a sua presença, de 17% para 28%, o que parece ter sido uma relocalização do investimento da costa Atlântica (onde a sua quota passou de 18% para 10%) para o Algarve.
Há menos diversidade de nacionalidades a apostar no Barlavento, com destaque para a ausência de Espanha, França ou Itália, que se mostram mais ativos no Sotavento, nomeadamente espanhóis e Franceses, com quotas de 8% nas vendas internacionais, a par do Brasil, também com 8%.
Por outro lado, é na Costa Atlântica que há maior diversidade de nacionalidades: 18 diferentes em 2023, sendo de destacar a predominância dos compradores asiáticos, que representam 58% do total (17% da China e 13% da Índia).
