Numa análise divulgada a 5 de janeiro pela consultora imobiliária Cushman & Wakefield o investimento em imobiliário comercial em Portugal atingiu, em 2025, cerca de 2.670 milhões de euros, um aumento próximo de 10% em relação ao ano anterior, com o capital estrangeiro a representar 60% do total investido – ainda assim distante dos máximos históricos, o que salienta a crescente relevância dos investidores domésticos.
Paulo Sarmento, Head of Portugal da Cushman & Wakefield, refere que “este foi um ano de consolidação para o imobiliário comercial, marcado por alguma incerteza geopolítica mas também pela estabilização das taxas de juro. Este cenário tem sustentado uma forte atividade ocupacional e está a trazer os investidores institucionais de volta ao mercado, reforçando o apetite por ativos de qualidade, antecipando valorização e ajustando estratégias para um ciclo de crescimento sustentável.”
Retalho mantém liderança
Na distribuição por setores, o retalho continuou a liderar, concentrando 29% do volume total, seguido pelos escritórios, com 26%, e pela hotelaria, com 20%. Os ativos alternativos, incluindo residencial especializado (residências de estudantes e residências seniores), agregaram 13% enquanto o segmento industrial e logística representou 11%.
No mercado ocupacional, verificou-se uma descida generalizada nos níveis de absorção tanto nos escritórios, que recuaram 23% em Lisboa e 51% no Porto face ao período homólogo, como na logística, que caiu 30%. Em ambos os casos, estes resultados não são desanimadores já que 2024 tinha sido um ano absolutamente excecional.
No retalho verificou-se uma redução de 20% no número de novas aberturas, embora com forte dinamismo na restauração. A hotelaria manteve-se resiliente, com mais de 80 novos hotéis inaugurados, oferecendo cerca de 4.800 camas adicionais.
A Cushman & Wakefield salienta que apesar da menor absorção, as rendas subiram em praticamente todos os setores, sobretudo nas zonas prime, evidenciando que a quebra na ocupação resultou da escassez de oferta de qualidade e não da falta de procura. Este comportamento reforça a atratividade do mercado português, num contexto de ajustamento entre procura ativa e limitação da oferta.
Segundo a análise da consultora, todas as taxas de rentabilidade (yields) comprimiram ao longo do ano, com exceção da dos escritórios em Lisboa, que se manteve estável nos 5,00% (os yields movimentam-se inversamente aos preços, pelo que a compressão do yield implica uma valorização do ativo). No final do ano, os yields prime situaram-se em 5,00% para escritórios em Lisboa, 6,50% em escritórios no Porto, 5,50% para logística, 4,00% para comércio de rua e 6,15% para centros comerciais.
Habitação acessível: o principal desafio para 2026
Na perspetiva da Cushman & Wakefield, um dos grandes desafios e oportunidades para 2026 será a habitação acessível, impulsionada pelas novas medidas que se espera serem consagradas na Lei neste início do ano. Estas iniciativas poderão criar condições para dinamizar o segmento de promoção, acelerando o desenvolvimento de projetos residenciais destinados ao segmento médio nas áreas periféricas dos grandes centros urbanos.
Os promotores que conseguirem superar entraves legais e técnicos e responder à procura por casas mais acessíveis estarão bem posicionados para beneficiar do momento positivo do mercado. Um quadro legal e fiscal mais favorável ao desenvolvimento do build to rent poderá ser determinante para desbloquear um setor que é incontornável na Europa em termos de investimento, mas que ainda tem pouca expressão em Portugal.
Paulo Sarmento afirma que “2026 será o ano em que sustentabilidade, tecnologia, novos formatos de ocupação e soluções para habitação acessível deixarão de ser tendências para se tornarem pilares estruturais do mercado imobiliário, continuando a posicionar Portugal como um dos destinos mais interessantes na atração de investimento internacional.”
Sustentabilidade e tecnologia com papéis centrais em 2027
O próximo ano deverá marcar uma aceleração da transformação do setor, com a sustentabilidade a continuar a assumir um papel central na valorização dos ativos e a tecnologia a redefinir a forma como os espaços são utilizados. Escritórios híbridos e espaços flexíveis deverão consolidar-se, sobretudo nas localizações mais centrais, enquanto no retalho a integração entre físico e digital será ainda mais evidente. Na logística, a proximidade aos centros urbanos e a aposta em armazéns inteligentes ganharão relevância.
