O mercado residencial português tem registado um dinamismo e valorização significativos nos últimos anos. Esta tendência deverá continuar, graças ao desequilíbrio entre oferta e procura nos principais mercados. Quem o diz é Luís Vaz Pereira, diretor do Millennium bcp, em entrevista ao Público Imobiliário, que identifica que o crescimento da procura habitacional “não tem sido suficientemente compensado pela oferta. Este desequilíbrio tem provocado uma valorização contínua dos preços de transação”. Por outro lado, “continuamos a verificar mais sinais e estímulos do lado da procura do que da oferta, pelo que acredito que esta tendência se irá manter”.
O responsável destaca que “o segmento premium continua em expansão, designadamente empreendimentos com elevados padrões de sustentabilidade e eficiência energética, em boas localizações e diferenciadores pelos serviços e equipamentos associados”.
Em paralelo, o segmento médio e de mass market “estará sempre dependente da evolução do poder aquisitivo das famílias e dos jovens, no binómio evolução dos salários versus taxas de juro do crédito habitação”. E, num contexto em que a perspetiva do crescimento do rendimento das famílias é contida, “o fator taxa de juro toma especial relevância. Tivemos um período recente de descida de taxas de juro e de algum estímulo à procura pelos jovens, o que dinamizou o mercado. Com os riscos associados à incerteza da conjuntura externa, a tendência será para a estabilização das taxas de juro e da capacidade aquisitiva deste segmento”. Seja como for, e de uma forma geral, “há uma tendência para a valorização do preço por metro quadrado, até pela pressão do custo de construção, e para uma estabilização do preço por tipologia, mantendo-se a opção da promoção de habitações com áreas mais compactas por tipologia”.
Custos e licenciamentos ainda “atrasam” o lançamento de nova oferta
Luís Vaz Pereira nota que o setor da construção “tem um enorme desafio para conseguir responder à pressão da procura, a preços adequados à capacidade aquisitiva das famílias”, já que os custos têm vindo a subir significativamente graças à subida dos preços dos materiais, à escassez de mão-de-obra especializada, à consequente subida dos salários e mesmo as características da própria construção para cumprir as exigências regulamentares, nomeadamente de eficiência energética. “Penso que o caminho será o da industrialização e pré-fabricação”, que vai garantir “ganhos de eficiência (custo e rapidez) e de retenção de mão de obra especializada”. E completa que “os sinais que tenho são de um crescente pipeline de projetos aprovados ou em licenciamento, mas que não é correspondido com o arranque de novas obras”.
O novo Simplex Urbanístico “tem medidas muito positivas. Em algumas situações permitiu acelerar o prazo de licenciamento, com o recurso à comunicação prévia, mas o efeito só será plenamente potenciado quando as normas urbanísticas municipais estiverem uniformizadas, simplificadas e o risco de interpretação discricionária mais mitigado”. Por agora, “os promotores imobiliários, que têm o capital em risco, têm sido prudentes e, quando existem dúvidas, preferem o recurso ao PIP, desvirtuando o seu propósito, mas que compreendo”. Por outro lado, “a substituição da licença de utilização pela declaração do técnico responsável tem permitido realizar as escrituras quando os empreendimentos são concluídos, acelerando a colocação de produto acabado em mercado e melhorando a rentabilidade dos projetos”.
Millennium bcp “quer continuar a ser um dos bancos de referência no financiamento à promoção imobiliária”
Luís Vaz Pereira identifica que o setor da promoção imobiliária “evoluiu muito desde há 10 anos, depois da última crise. Em geral, os promotores estão mais bem preparados para estruturação e acompanhamento dos projetos, quer quanto aos processos de licenciamento, quer quanto à coordenação da obra, quer ainda – e este é um aspeto relevante para os bancos – do ponto de vista económico e financeiro. As apresentações dos projetos aquando dos pedidos de financiamento e os reportes de gestão e acompanhamento são muito mais bem estruturados e isso conforta-nos quanto à gestão do risco de crédito”.
O responsável garante que o Millennium bcp “tem sido e pretende continuar a ser um dos bancos de referência no financiamento à promoção imobiliária. Temos produtos e processos específicos, e temos vindo a ajustar a oferta às necessidades do setor e às tendências do mercado. Temos as competências e uma equipa qualificada, bem conhecedora da evolução do mercado e do processo de promoção imobiliária. E estamos continuamente a ajustar produtos, processos e sistemas, para dar suporte às necessidades dos projetos e dos promotores imobiliários de forma eficiente e eficaz, sem compromisso da gestão do risco”.
Recorda que “ajustámos muito rapidamente os processos aos desafios que foram criados com o Simplex Urbanístico, sem perturbação no financiamento aos projetos, e estamos a trabalhar com promotores e industriais da construção no ajustamento da nossa oferta com vista a responder às particularidades que se colocam ao desembolso do financiamento e modelos de pagamento para obras que têm uma elevada incorporação de pré-fabricação fora do empreendimento”.
O banco assume-se também comprometido com os desafios de sustentabilidade e de neutralidade carbónica e “alinhado com os objetivos da taxonomia europeia”. No financiamento à promoção imobiliária, “o nosso apetite de risco é para projetos com certificação energética A ou B, e criamos um produto específico – CPI Verde – onde temos condições mais vantajosas para os projetos imobiliários que tenham os níveis mais elevados de certificação ESG”.
Luís Vaz Pereira considera que o crescimento dos fundos de investimento e de private equity que surgem no mercado “é muito positivo” e que estes “não são concorrentes, são complementares. Podem intervir num momento do projeto que está fora do apetite de risco dos bancos, e permitem que os projetos estejam mais bem capitalizados, com dotação dos fundos próprios exigidos para o financiamento bancário. São potenciadores de negócio para o setor e para os próprios bancos”.
