O Conselho de Ministros da última quinta-feira foi inteiramente dedicado à problemática da habitação, do qual resultou um novo pacote de medidas que fica agora em discussão pública até 16 de março, avaliado em 900 milhões de euros. Entre as novidades, estão a simplificação dos processos de licenciamento, limitação à subida das rendas, isenções fiscais no arrendamento, ou subsídios de renda e bonificação de juros no crédito à habitação, além do fim dos Vistos Gold.
No final da reunião, o Primeiro Ministro, António Costa, referiu que “as questões da habitação são uma preocupação central e transversal na sociedade portuguesa, diz respeito a todas as famílias, e não só às mais carenciadas, dizem também respeito aos jovens e à classe média”. Segundo o governante, "este é o conjunto das principais medidas que procuram responder de uma forma integral, completa, a todas as diversas dimensões em que devemos agir para responder ao problema da habitação para as várias famílias. Significa aumentar a oferta de habitação para arrendamento, simplificar os processos de licenciamento, assegurar que há mais casas no mercado de arrendamento”.
Fim dos Vistos Gold
Depois de 10 anos, o Governo determina o final do programa de Autorização para Residência e Investimento, ou os chamados Vistos Gold. António Costa considera que “a situação já não justifica a sua excecionalidade”. Os vistos já concedidos poderão ser renovados caso o investimento imobiliário em causa seja para habitação própria e permanente ou para descendente, ou quando a casa for para o mercado de arrendamento acessível.
Casas que transitem do AL têm isenção de IRS
Uma das grandes novidades deste pacote legislativo diz respeito ao alojamento local. O Governo quer incentivar a transição de casas deste mercado para a habitação e quem o fizer terá uma isenção da taxa liberatória de IRS dos rendimentos prediais até 2030, desde que a opção por essa mudança seja feita até ao final do próximo ano.
Em paralelo, será criada uma nova taxa (ainda não definida) sobre os imóveis que se mantenham no mercado do AL, receita consignada ao IHRU. As novas licenças de AL serão proibidas à exceção dos territórios do interior e dos alojamentos rurais. As atuais licenças terão de ser revalidadas de 5 em 5 anos a partir de 2030.
Para aumentar a oferta em arrendamento, é também criada uma nova linha de crédito de 150 milhões de euros para obras coercivas de imóveis devolutos, competência que os municípios já têm atualmente. É também proposto um princípio de isenção de imposto de mais-valias de quem venda habitação ao Estado.
Rendas acessíveis com isenção de impostos e arrendamento coercivo de devolutos
No que toca ao arrendamento acessível, o Governo vai isentar estes imóveis de IMT, de IMI, e de IRS. O IVA será de 6% para quem realize obras de reabilitação para colocar neste mercado.
No arrendamento livre, a taxa liberatória vai passar de 28% para 25%. Mas os contratos longos serão incentivados, com taxas liberatórias mais baixas. Um contrato de 5 a 10 anos que tinha até agora uma taxa reduzida de 23% passa agora para 15%.
Quanto à subida das rendas, esta será limitada nos novos contratos. A nova renda deverá resultar da soma da última renda praticada com as atualizações definidas pelo INE a cada ano durante o período de contrato decorrido, no caso de não terem sido feitas. Por outro lado, o Estado poderá fazer arrendamento coercivo das habitações devolutas.
Estado assume responsabilidades no incumprimento de rendas
Para “reforçar a confiança dos senhorios”, o Estado poderá arrendar as habitações disponíveis a “preços normais de mercado” por um prazo de 5 anos, que vai depois subarrendar, pagando ao senhorio antecipadamente a renda do ano seguinte. O valor da renda vai corresponder a 35% da taxa de esforço do inquilino, e a atribuição será feita por sorteio.
O Estado também se poderá substituir ao inquilino no pagamento de rendas no âmbito dos pedidos de despejo que deem entrada no Balcão Nacional de Arrendamento depois de três meses de incumprimento, “para que o senhorio não seja prejudicado”. “O Estado fica substituído em posição do senhorio, para cobrar as dívidas, constatar se há alguma causa socialmente atendível que tenha justificado a interrupção do pagamento. Não compete ao senhorio assegurar política social”.
Outra das propostas passa por um subsídio ao arrendamento de até 200 euros para os agregados até ao 6º escalão do IRS que tenham uma taxa de esforço superior a 35% com tendas nos limites máximos da tabela fixada pelo IHRU para o respetivo concelho. Este apoio à renda vigora por um período de 5 anos.
Disponibilização de imóveis para cooperativas ou privados
O aumento da oferta de imóveis no mercado habitacional é outro dos eixos deste novo pacote. António Costa anunciou que o Estado vai disponibilizar terrenos ou edifícios para o desenvolvimento de habitações a ser cedidos para cooperativas ou a privados para criação de renda acessível. Dois concursos serão lançados em Lisboa e Porto especificamente para construção modular, na Quinta da Alfarrobeira (350 fogos) e na Quinta do Viso (170 fogos).
Por outro lado, “sem necessidade de alteração de planos de ordenamento ou licença de utilização”, terrenos classificados para comércio ou serviços vão poder ser usados para construção de habitação.
Arquitetura e especialidades deixam de estar sujeitos a licenciamento municipal
Respondendo ao apelo do mercado de simplificação dos processos de licenciamento, o Governo decidiu que os projetos de arquitetura e de especialidades deixam de estar sujeitos ao licenciamento municipal. António Costa explicou que “a Câmara emite a licença com base no termo de responsabilidade assinado pelos projetistas, que será acompanhada de um quadro sancionatório muito duro a aplicar pela OE e OA. Estamos certos de que vamos acelerar significativamente sem sacrifício da exigência técnica”.
Além disso, “fixamos uma medida para que haja uma efetiva penalização financeira das entidades públicas que não respeitem os prazos previstos na lei para emissão de pareceres ou para tomada de decisões, passam a incorrer em juros de mora em benefício do promotor, que o pode abater ao custo da taxa de licenciamento ou para abatimento em sede de IRS ou IRC”.
Medidas para reduzir o endividamento no crédito à habitação
No que diz respeito ao crédito à habitação, o Estado quer introduzir uma isenção do imposto de mais-valias para amortização do crédito à habitação do próprio ou de descendentes.
O Estado vai também apoiar as famílias com crédito à habitação até 200.000 euros e que sejam tributadas até ao 6º escalão do IRS, bonificando o juro em 50% do valor que esteja acima do valor máximo a que foi sujeito o agregado no teste de stress realizado aquando da contratação.
Todos os bancos que praticam crédito imobiliário terão obrigatoriamente de ter no seu portfólio um produto de taxa fixa.
