Covid-19: Os impactos possíveis no imobiliário

23/04/2020
Covid-19: Os impactos possíveis no imobiliário

As perspetivas iniciais para 2020 davam conta de uma normalização do mercado imobiliário, mas agora em patamares de preço e volume de transações consistentemente mais elevados que noutros ciclos.

Ou seja, o mercado tem sido palco de um elevado crescimento nos últimos cinco anos, num movimento que foi “inspirado” pela correlação que este setor passou a ter com o turismo. Numa análise que reporta ao início do atual milénio, a Confidencial Imobiliário salienta que a dinâmica do mercado imobiliário é determinada pelo comportamento da economia, observando-se um paralelismo claro entre a evolução do PIB português e a evolução do Índice de Preços Residenciais, o qual monitoriza o desempenho dos preços de venda da habitação no nosso país.

Mas em março deste ano, o mercado deparou-se com uma nova realidade. Anteriormente, num exercício abstrato de projeção de cenários para o comportamento da economia, este cenário de “cisne negro” também seria considerado, embora sem que tal cisne tivesse um “rosto” definido. Tal cenário pressupunha uma variação negativa do PIB, taxas de juro em alta e um cenário de instabilidade política generalizada, com o preço do petróleo a criar tensão inflacionista. Salienta a Confidencial Imobiliário que o cenário menos provável foi o que se confirmou e que o nosso “cisne negro” é, afinal, o Covid-19, com o encerramento inédito da vida pública como forma primeira de preservação da saúde pública, uma interrupção quer na esfera particular quer profissional, atingindo severamente a economia.

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Como consequência imediata, a atividade económica parou, sendo claro que isso acontece num cenário nunca experimentado de quarentena nos países inteiros. Da mesma forma, os analistas dizem ser razoável acreditar que a tesouraria de muitas PME em Portugal não tem capacidade para sobreviver nestas condições mais do que 30 a 90 dias, ao mesmo tempo que o rendimento das famílias vai reduzir e que o Orçamento de Estado não irá aguentar tal pressão de forma ilimitada.

Passando para o mercado imobiliário e apenas projetando num horizonte de curto-prazo, de entre 6 a 12 meses, é, desde logo, possível antecipar três momentos, diz a Confidencial Imobiliário.

Num primeiro momento, ou seja, no imediato, param as transações de ativos imobiliários, quer no mercado de particulares quer institucional. Num segundo momento, esta paragem generalizada de empresas e pessoas vai traduzir-se nos preços. A tendência é registar-se alguma desvalorização por falta de procura – ou, mais rigorosamente, por contenção da procura -, mas a verdade é que, apenas quem está em emergência de liquidez, sentirá pressão para vender. Num terceiro momento, e já com um fim à vista (ou previsto) desta crise pandémica, o capital voltará ao mercado, com o consequente aumento do volume de transações, mas ainda com preços deprimidos e com tendência de estabilização da valorização.

Num horizonte mais alargado, as consequências para o mercado imobiliário decorrem sobretudo das medidas estruturais entretanto tomadas. As taxas de juro devem continuar negativas por um período mais longo, beneficiando, assim, o recurso ao crédito e o retomar do regresso dos portugueses ao mercado de compra de habitação. Ao mesmo tempo, a intervenção de apoio dos Estados à economia vai significar “imprimir” mais moeda e, com esse crescimento da massa monetária, haverá mais liquidez. E num cenário de maior liquidez, como sempre, o imobiliário volta a emergir como uma classe de ativos de refúgio, um porto seguro, sendo claro que tal acontecerá num contexto de pressão compradora e com yields mais baixas. O setor poderá, assim, beneficiar de um novo momento de oportunidade no debelar desta pandemia, assim os seus operadores tenham a resiliência para atravessar esta fase inicial de maior choque.

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