O ano de 2025 terá registado uma forte valorização dos preços dos imóveis habitacionais em Portugal. No 3.º trimestre de 2025 (últimos dados disponíveis), o preço dos imóveis aumentou 17,7% face ao período homólogo, o maior crescimento da série de preços atualmente disponibilizada pelo INE. Trata-se da segunda maior valorização de preços na União Europeia, apenas ultrapassada pelos 21,1% registados na Hungria no mesmo período, e superando largamente os 5,5% de crescimento anual dos preços na média da União Europeia.
Este aumento dos preços em Portugal tem-se revelado heterogéneo na distribuição pelo país, registando-se um aumento maior nos principais centros urbanos e no litoral, regiões de maior densidade populacional.
Verifica-se atualmente um desajustamento entre a oferta disponível e a procura de habitação, mesmo tendo em consideração o relativamente alargado parque habitacional de Portugal em relação à sua população. Como chegámos aqui e que medidas estão a ser pensadas?
A procura
A procura de habitação tem sido alimentada por um conjunto de diferentes fatores, tanto estruturais como conjunturais.
No domínio estrutural, destacamos o aumento no número de agregados familiares residentes, com particular impacto nos municípios do litoral. Dois aspetos concorrem para tal: o crescimento do saldo migratório ao longo da última década (cerca de 150 mil novos residentes por ano desde o pós-covid) acompanhou um movimento de redução da dimensão média de cada agregado familiar (de 2,81 pessoas por agregado em 2001 para 2,46 em 2021).
O crescimento do turismo em Portugal terá também contribuído para um aumento da procura. De acordo com um estudo publicado pela Comissão Europeia em 2025, Portugal é identificado como o país da União Europeia no qual o turismo tem tido maior impacto no preço do imobiliário.
Complementarmente, assistimos ao longo da última década ao crescimento do investimento em imobiliário por parte de investidores institucionais. Segundo um estudo publicado pelo Banco Central Europeu em 2025, as aquisições residenciais por investidores institucionais na área do euro mais do que triplicaram desde o início da década passada e têm efeitos persistentes na subida dos preços das casas.
Por fim, destacamos o crescimento do papel do financiamento para a aquisição de habitação registado nos últimos anos, tendo o crédito à habitação atingido um máximo histórico em 2025, tanto no que diz respeito ao número de operações como ao montante financiado, potenciado pela redução e posterior estabilização das taxas de juro.
A oferta
Portugal tem um dos maiores parques habitacionais em relação à sua população, quando comparado com outros países da OCDE. No entanto, a percentagem de habitações não utilizadas como residências principais – sendo desocupadas (12% das habitações em 2021) ou usadas como casas de férias (19%) – é a mais elevada entre a OCDE.
Complementarmente, verifica-se um potencial desajustamento entre a dimensão das habitações e a das famílias: de acordo com os censos, quase 1 em cada 2 habitações têm cinco ou mais divisões e 1 em cada 3 habitações têm mais de 60 m² por ocupante.
No início do século, eram construídas em média cerca de 70 mil casas por ano. Atualmente, este número ronda as 25 mil, revelando uma quebra estrutural na oferta. Segundo o Banco de Portugal, o setor da construção perdeu peso na economia nacional ao longo das últimas duas décadas de par com alguma estagnação na produtividade.
A morosidade no licenciamento continua a impactar na oferta. Segundo o Banco Mundial, o tempo médio para obtenção de licença de construção alcançou os 543 dias no Porto e os 680 em Lisboa em 2024, o que compara com cerca de 200 dias em Roma ou Milão e menos de 100 em Budapeste, por exemplo.
Apesar de nos últimos anos o número de fogos licenciados ter vindo a superar o de fogos concluídos, sinalizando assim um aumento da oferta de habitação, a dinamização mais estrutural do lado da oferta ainda deverá levar tempo a concretizar.
Respostas públicas à crise habitacional
A Comissão Europeia apresentou o Plano Europeu para a Habitação a Preços Acessíveis em dezembro de 2025, para responder à crise habitacional que afeta não apenas Portugal, mas grande parte dos Estados-Membros.
Este plano prevê o aumento da oferta de habitação, através do estímulo à construção e renovação, visando tornar o setor da construção mais produtivo, promovendo a modernização dos métodos construtivos, o recurso a soluções industriais e circulares e o reforço da capacidade de resposta.
Complementarmente, o próximo quadro financeiro plurianual deverá reforçar o financiamento para o setor, estando a ser desenvolvida uma plataforma pan-europeia de investimento com o objetivo de facilitar o financiamento de projetos de habitação a preços acessíveis e de habitação social.
Ao nível das medidas regulatórias, a Comissão Europeia propõe a revisão das regras de auxílios de Estado, simplificação de procedimentos de licenciamento urbanístico e uma iniciativa legislativa sobre o arrendamento de curta duração em zonas sob forte pressão habitacional.
O Governo português também avançou com um conjunto de medidas para resposta à crise no setor: estímulo fiscal à construção e ao arrendamento acessível, apoio direto a inquilinos e compradores (sobretudo jovens), reformas regulatórias para mobilizar habitação atualmente fora do mercado (nomeadamente, casos de heranças) e reforço do papel do Estado na habitação pública e resposta social.
Considerando que as medidas públicas destinadas a fortalecer a oferta demorarão a surtir efeito, não se perceciona a curto prazo, num contexto de rigidez da oferta, uma solução para aumentar a acessibilidade à habitação e reduzir a tensão na evolução dos preços.
Área de Estudos Económicos do Millennium bcp
