A opinião é unânime entre as várias consultoras: a habitação foi setor em destaque em 2021, superando todos os anteriores níveis de atividade, com a transação estimada de 190 mil casas e um volume de vendas de 30 mil milhões de euros, acompanhada por uma forte subida de preços (+12% face a 2019). O motivo é, basicamente, um: a falta de oferta.
A contribuir para esta prestação estão vários fatores, uma lista liderada pelas mudanças permanentes na forma como as pessoas trabalham e vivem, repercutidas no mercado residencial que agora viu necessidade de redesenhar as casas para conciliar ecossistemas de trabalho, lazer, e funções clássicas da habitação.
Este motivo, potenciado por dois anos de um contexto de pandemia, revelou-se no mercado, com um desequilíbrio evidente entre oferta e procura e consequente escalada de preços. Outro aspeto que tem vindo a ser mencionado pelos diversos analistas na dinâmica do segmento residencial, é o crescimento vigoroso do crédito à habitação e ainda as alterações no programa Golden Visa com oportunidades em zonas específicas de baixa densidade.
Oferta restringe desempenho do mercado
A JLL, por exemplo divulgou um aumento de stock de 1,9%, com a quebra dos processos de licenciamento de 72% na comparação entre as duas últimas décadas. Os preços registam aumentos acima de 8% a cada ano, com um crescimento agregado de 40% nos últimos cinco anos.
Em Lisboa, houve uma diminuição do parque habitacional de 2011 a 2021 de 1,9%, com a reconversão de antigos edifícios residenciais para outros usos no centro da cidade.
Basta atentarmos ao número de licenças de construção. Entre 2000 e 2009 foram licenciadas 1 500 unidades por ano, sendo que na década de 2010 a 2020 foram 280 as unidades anuais a obter licença. Mesmo com um aumento nos últimos anos (2019 e 2020), o número de alojamentos licenciados não ultrapassa as mil unidades/ano.
A procura, essa continua elevada, representando uma média anual de vendas de 10.600.
Já o mercado residencial do Porto está a ter um desempenho semelhante ao de Lisboa com escassez estrutural de oferta, elevados níveis de procura e subida de preços. A quebra do parque habitacional centra-se nos 2,9%.
Também aqui o foco tem sido na renovação e remodelação, embora tenham sido igualmente desenvolvidos projetos de raiz. A conclusão das habitações é 75% inferior à da década anterior e prevê-se também que a nova oferta seja restringida, uma vez que o licenciamento também está 67% abaixo dos níveis registados entre 2001 e 2010.
Com uma procura robusta – o número de vendas cresceu mais de 50% nos últimos cinco anos –, a procura internacional é de 5,5% em toda a Área Metropolitana do Porto.
Índice de Preços de Habitação com variação de 9,4%
Segundo os dados do INE, em 2021, o Índice de Preços da Habitação (IPHab) apresentou uma variação média anual de 9,4%, mais 0,6 pontos percentuais (p.p.) que a registada em 2020. A subida dos preços foi mais intensa nas habitações existentes (9,6%) do que nas habitações novas (8,7%).
No 4º trimestre de 2021, a taxa de variação homóloga do IPHab fixou-se em 11,6%, 0,1 p.p. acima do observado no trimestre anterior. Neste período, os preços das habitações existentes aumentaram a um ritmo superior ao das habitações novas, 11,9% e 10,6%, respetivamente.
No ano de 2021 transacionaram-se 165 682 habitações, mais 20,5% que em 2020. Neste período, o valor das transações totalizou 28,1 mil milhões de euros, traduzindo-se num crescimento de 31,1% comparativamente ao ano anterior. As habitações existentes evidenciaram um aumento de 22,1% e 34,2%, respetivamente, no número e no valor das transações. Relativamente às habitações novas, observou-se um aumento de 12,9% no número de transações e de 21,7% no valor.
A mesma entidade divulgou que nos últimos três meses de 2021 realizaram-se 45 885 transações, o que representa um crescimento homólogo de 17,2% e um aumento, face ao trimestre anterior, de 5,6%. No 4º trimestre de 2021, as transações totalizaram 8,2 mil milhões de euros, mais 34,9% face a idêntico período de 2020.
Níveis de procura muito elevados
Segundo o Millennium bcp, os imóveis do segmento residencial, e de uma forma geral, têm níveis de procura muito elevados, com tempos de colocação em mercado que não passam de alguns dias. E esta tem sido a realidade da sua carteira, tanto a norte como a sul do país.
Rui Felgueiras, do Millennium bcp, destaca que a procura é maior nos centros mais urbanos, embora já se verifique um aumento considerável em zonas mais periféricas e mesmo no interior. “Para tal tem contribuído a possibilidade autorizada pelas empresas para teletrabalho, bem o interesse por locais mais tranquilos, ainda que de alguma forma próximos de serviços, vias de comunicação e escolas”.
Na opinião de Rui Felgueiras, a banca em geral e, o Millennium bcp, em particular, têm tido um papel relevante no segmento habitacional. “Primeiro, entendemos o mercado e as alterações que têm ocorrido nos últimos anos ao nível das necessidades das famílias. Segundo, e alinhados com os nossos valores de estarmos mais próximo dos clientes, vamos ao encontro dos mesmos com soluções integradas, que passam não só pela apresentação de imóveis, como também de produtos de financiamento disponíveis e adaptados à realidade do mercado e às necessidades dos clientes”.
Sendo uma realidade que o produto habitacional tem tido uma absorção rápida pelo mercado, isso impactou a estrutura da carteira do Banco, havendo neste momento mais ativos não habitacionais do que habitacionais para venda.
De entre os ativos que agora estão a comunicar (ver página 5), o Millennium bcp destacou a moradia localizada na Serra do Açor (Ref: 103281), em aldeia caraterística e calma, e onde se podem passar fins de semana idílicos com caminhadas e contatos com a natureza. E em ambiente diferente, enquadrado nas proximidades da zona do vinho do Porto, o imóvel com a Ref, 112957, o qual beneficia de larga exposição solar e vista deslumbrante, permitindo tardes de convívio ou de usufruto de silêncio e paz, fantásticas.
