A nova realidade que as famílias têm vindo a enfrentar trouxe todo um novo dinamismo ao mercado de venda e compra de terrenos para construção de habitação. Segundo os especialistas, hoje, as famílias, seja pela necessidade de customização dos ativos, seja pela necessidade de mais espaço, têm vindo a considerar, cada vez mais, a compra de terreno para construção. As consultoras apontam que as cidades limítrofes aos grandes centros urbanos, como Lisboa e Porto, têm vindo a ser particularmente requisitadas, primeiro porque é onde há terrenos disponíveis e, segundo, onde os preços conseguem ser, ainda, particularmente atrativos. Mas não se trata apenas de procura de terrenos para autoconstrução. Procuram-se também terrenos bem localizados, fora das grandes cidades, mas com bons acessos, que permitam a construção de prédios multifamiliares, com caraterísticas sustentáveis, que pelo facto de estarem fora do perímetro da urbe tornam-se mais apelativos em termos de custos. Este é o grande desafio dos construtores, uma oferta mais diversificada, também com qualidade, bem localizada e que satisfaça a procura real.
Procura de casa em máximos históricos
Entretanto, segundo o mais recente estudo Living Destination, da JLL, a procura de casa em Portugal está em máximos históricos, gerando boas perspetivas para o aumento e diversificação da oferta futura. Este relatório, que faz um retrato completo do mercado residencial do país, enfatiza a “solidez dos fundamentos do mercado português”, como a escassez estrutural de habitação, o elevado volume de procura e o desequilíbrio entre oferta e procura e o seu potencial de desenvolvimento.
Segundo este documento, a oferta habitacional em Portugal apresentou um aumento de apenas 1% nos últimos 10 anos, de 5,88 para 5,96 milhões de casas, entre 2011 e 2021. Apenas 1/3 deste stock tem mais de 20 anos e a necessidade de reabilitação é ainda evidente, um potencial de reconversão que ainda não está esgotado.
Do lado da procura, verifica-se um perfil diversificado de interessados, nomeadamente internacionais. Em 2012, a procura estrangeira não chegava aos 5% dos fogos vendidos, mas em 2020 os especialistas estimam que esta quota tenha duplicado para os 11%. Segundo a JLL, esta procura só não é superior dado não haver casas suficientes, principalmente para arrendamento.
Mas a oferta está aquém desta procura, com o número de casas vendidas nos últimos 10 anos a fixar-se 40% abaixo do período homólogo, apesar do aumento de 76% do volume de vendas nos últimos 5 anos, o que cria maior pressão nos preços: o ticket médio de venda subiu 25% nos últimos 10 anos, o que, conjugado com as restrições ao crédito à habitação e com as alterações de perfil das famílias e do estilo de vida, tornam o mercado de arrendamento numa opção de habitação com "enorme potencial de desenvolvimento", segundo a JLL.
Numa perspetiva nacional, há quatro fatores que, claramente, estão a influenciar a dinâmica nos preços e na procura. Em primeiro lugar, o impacto da pandemia no comportamento dos consumidores: de acordo com o estudo realizado pela Century 21 Portugal, 45% das famílias portuguesas gostaria de mudar de casa após a experiência dos confinamentos. Existe a aspiração, por parte da procura, de encontrar casas maiores, com melhor eficiência energética, com mais luz e com áreas exteriores, entre outros critérios.
O segundo fator a considerar passa pela escassez de oferta de imóveis ajustados às necessidades e à capacidade financeira dos consumidores, em várias regiões e segmentos de mercado.
O terceiro fator prende-se com o aumento da poupança forçada por parte das famílias portuguesas, em consequência das restrições ao consumo durante a pandemia.
Por fim, as taxas de juro historicamente baixas geram excesso de liquidez no mercado, contribuem para estimular o financiamento no crédito à habitação e para direcionar o investimento para ativos imobiliários.
Relativamente às tendências de mercado para 2022, segundo esta consultora, é expectável que venha a ser um ano bastante similar a 2021, se os fatores identificados continuarem a verificar-se, o que fundamenta a perspetiva de uma estabilização global dos valores dos imóveis, embora com subidas expectáveis, mas mais moderadas, dos preços, bem como uma progressão positiva do número de transações.
Terrenos para construção, na Maia
E é precisamente na Maia que o Millennium bcp tem à venda terrenos para construção urbana. Rui Felgueiras, do Millennium bcp, destacou ao Público Imobiliário que este conjunto de terrenos tem uma particular caraterística que é o facto de estar integrado no futuro Nó rodoviário de ligação (A41) da “Nova Maia”, o que permite a entrada e saída de uma via que em poucos minutos nos pode colocar ou no aeroporto, ou no Porto de Leixões, acedendo à A28, A3 e A4 de forma muito direta. “Falamos de ativos que por se integrarem nas Unidades Operativas de Planeamento e Gestão (UOPG) 4.4 e 4.5 do PDM da Maia, representam uma estrutura estratégica no desenvolvimento da zona onde estão inseridos, com planeamento para valências como por exemplo: um campo de golfe de 18 buracos, equipamentos desportivos e espetáculos e projetos multifamiliares e unifamiliares que vêm responder à crescente procura por este tipo de habitação”.
Quanto ao perfil de investidor mais interessado por este conjunto de terrenos, Rui Felgueiras admite poderem ser promotores e fundos, quer nacionais, quer estrangeiros, pois têm aqui uma oportunidade quase única de, junto de uma cidade como a Maia, a qual tem um tecido empresarial crescente e, consequentemente muita procura para habitação, poder criar um projeto diferenciador. “Nos últimos dois anos, a Norte e especificamente na Maia, e em ativos como terrenos, espaços comerciais, industriais e residenciais, o Banco tem registado uma colocação muito rápida no mercado, mostrando que este concelho tem uma forte procura por todos os tipos de ativos”.
Para o especialista, o ativo em questão, quer pela localização privilegiada, quer pelo potencial de construção versus procura, e também pela integração nas UOPG, é claramente um ativo estratégico para a Maia, para o distrito do Porto, “pelo que na minha opinião serão ativos muito interessantes, a serem absorvidos pelo mercado com celeridade”.
Terrenos para construção urbana, localizados na Maia, Porto
O Banco irá analisar propostas de compra para este ativo, recebidas até às 17h do dia 27 de dezembro de 2021.
Visitas dias 13 e 14 de dezembro de 2021, com pré-agendamento para o e-mail: ana.mesquita@millenniumbcp.pt ou telemóvel 917108327.
