A crise de acesso à habitação deixou de ser conjuntural. É estrutural. E, como tal, exige respostas estruturais.
O arrendamento deixou há muito de ser um tema técnico ou setorial. É hoje uma questão de coesão social, produtividade e competitividade. Não há sustentabilidade no mercado da habitação sem casas para arrendar a valores compatíveis com os rendimentos das famílias portuguesas.
Portugal continua, porém, a ser um país de proprietários: cerca de 73% da população vive em casa própria, acima da média da União Europeia, onde 68% estão em propriedade e 32% em arrendamento. Esta diferença ajuda a explicar o porquê do arrendamento, entre nós, permanecer pouco escalado e historicamente frágil.
Há razões estruturais para isso. Durante décadas, o congelamento e controlo de rendas descapitalizaram senhorios, degradaram edifícios e afastaram investimento. A dificuldade na recuperação de imóveis em caso de incumprimento e processos judiciais longos criaram desequilíbrios contratuais que retraíram capital institucional. Em paralelo, as políticas públicas reforçaram a opção pela compra através de incentivos fiscais e condições de crédito favoráveis.
Mas a realidade mudou.
Hoje, o país vive um verdadeiro stress test. Lisboa é um exemplo claro: o preço de referência do arrendamento ronda os 21 euros por metro quadrado e a renda mediana aproxima-se dos 1.800 euros mensais. Não são números abstratos: são projetos de vida adiados, decisões familiares suspensas, mobilidade comprometida.
É neste contexto que o Build to Rent assume relevância estratégica. Trata-se de habitação concebida de raiz para arrendamento, com gestão profissional, manutenção planeada e estabilidade operacional. O seu valor, na fase embrionária em que Portugal se encontra, não está em amenities sofisticadas, mas na qualidade do produto e, sobretudo, na qualidade da gestão. Confiança, previsibilidade e serviço são hoje os ativos diferenciadores.
Importa, contudo, ser claro: o Build to Rent é uma peça-chave para ganhar escala no arrendamento, desde que existam condições mínimas de viabilidade económica e previsibilidade regulatória. Se o custo do solo, da construção e do financiamento não permitir fechar contas, o mercado regressará naturalmente ao modelo de construção para venda. E sem histórico de ocupação, custos e performance, o risco percebido aumenta, o financiamento encarece e os projetos não avançam.
Quando falamos de construção para arrendamento falamos, no fundo, de um triângulo essencial: regras, execução e confiança.
Regras estáveis, que permitam decisões de investimento de longo prazo.
Execução eficiente, sobretudo ao nível do licenciamento e do planeamento urbano.
Confiança, de quem investe, de quem constrói, de quem gere e, sobretudo, de quem arrenda.
A experiência internacional demonstra o que é possível quando estes fatores se alinham. No Reino Unido, o stock de Build to Rent ultrapassa as 140 mil casas concluídas, com dezenas de milhares adicionais em construção e pipeline. Em Madrid, através de modelos que combinam concessão de solo público e investimento privado, foi possível estruturar milhares de novas casas para arrendamento em poucos anos.
Em Portugal, começam também a surgir exemplos concretos, nomeadamente através de modelos municipais que reduzem risco e permitem escala, demonstrando que a parceria entre setor público e privado pode ser parte da solução.
Mas há um ponto decisivo: não haverá política de habitação eficaz sem um mercado mais transparente, mais profissional e mais regulado. Num setor onde cada contrato representa o compromisso financeiro de uma vida, a confiança não é acessória, é central.
Precisamos de mais casas, sem dúvida. Mas precisamos, sobretudo, de mais execução, mais estabilidade e mais coragem para transformar intenção em escala.
Porque esta discussão já não é só sobre imóveis. É sobre vidas.