Estamos perante um dos maiores desafios estruturais do país.
Em 2025, o mercado residencial em Portugal atingiu cerca de 40 mil milhões de euros em transações, mais 17% do que no ano anterior, o valor mais elevado desde que há registos. Em número de operações, foram transacionadas cerca de 187 mil habitações, um crescimento anual de 20%.
Os números não deixam margem para dúvidas: existe uma procura estrutural muito forte.
Cerca de 95% das transações foram realizadas por compradores nacionais e aproximadamente 88% destinaram-se a habitação própria e permanente. São, sobretudo, famílias portuguesas a tentar responder a uma necessidade básica: ter uma casa para viver.
O crédito à habitação voltou a ganhar expressão, em parte impulsionado por medidas dirigidas aos mais jovens. Num país onde sucessivas gerações adiam indefinidamente a saída de casa dos pais, não por opção, mas por falta de alternativas, estão em causa a mobilidade social, a natalidade e o próprio crescimento económico.
O problema é conhecido: a procura continua a esbarrar num obstáculo estrutural: a falta de oferta.
Portugal constrói pouco. Em média, entram no mercado apenas cerca de 26 mil novas habitações por ano. Num mercado que absorve várias vezes esse número, o desfasamento é evidente. Por cada casa construída, a procura consome várias. O resultado é previsível: pressão contínua sobre os preços.
As causas são antigas e amplamente identificadas: licenciamentos longos, custos de construção elevados, complexidade regulamentar e escassez de solo urbanizável. Enquanto estes bloqueios não forem enfrentados de forma sistémica, o desequilíbrio manter-se-á.
Há ainda um fator frequentemente subestimado: a transformação demográfica.
Hoje existem mais famílias, mas famílias mais pequenas; mais pessoas a viver sozinhas; mais agregados monoparentais; maior mobilidade. O parque habitacional, porém, continua largamente desenhado para uma realidade social que já não corresponde ao país atual. A escassez não é apenas quantitativa, é também qualitativa e territorial.
Desde 2013, os preços das casas na União Europeia aumentaram mais de 60% e as rendas cerca de 20%, superando largamente a evolução dos rendimentos. A Comissão Europeia reconheceu que a habitação se tornou uma questão estrutural, com impacto direto na coesão social e na competitividade económica.
O Plano Europeu de Habitação Acessível é claro: será necessário acrescentar cerca de 650 mil novas casas por ano na próxima década, mobilizando 150 mil milhões de euros anuais. A mensagem é inequívoca: sem mais construção, mais rapidez e menos burocracia, não há solução duradoura.
Em Portugal, algumas medidas recentes apontam na direção certa, da redução do IVA na construção e reabilitação aos incentivos ao arrendamento e à mobilização de património público. Mas o verdadeiro balanço far-se-á na execução. Numa crise de oferta, cada atraso administrativo significa menos casas no mercado e mais pressão sobre preços e rendas.
A procura existe, é maioritariamente nacional, mas continuará a colidir com uma oferta insuficiente enquanto não houver escala, previsibilidade e coragem para fazer diferente.
Pensar a habitação é, no fundo, pensar o país que queremos construir. Uma responsabilidade que já não pode ser adiada.