Setembro é o mês em que Portugal volta a medir a distância entre aquilo que ambiciona ser e aquilo que consegue alojar. As universidades recebem novos estudantes, os rankings celebram a crescente atratividade do ensino superior português e as cidades promovem-se como polos de talento internacional. Mas, ano após ano, regressa a mesma pergunta: onde vão viver os estudantes que convidámos a vir?
Durante décadas, a resposta foi improvisada. Quartos arrendados, apartamentos partilhados, residências públicas insuficientes e uma oferta privada residual. O alojamento estudantil era visto como uma questão social. Hoje, é também uma questão imobiliária, económica e estratégica.
Os números ajudam a perceber porquê. Portugal conta atualmente com cerca de 227 mil estudantes deslocados e internacionais a necessitar de alojamento, mas dispõe de apenas 28 mil camas em residências estudantis públicas e privadas. O défice ultrapassa as 100 mil camas e continua a crescer. Desde 2019, o setor atraiu cerca de 1,2 mil milhões de euros de investimento, mas as previsões apontam para apenas três mil novas camas nos próximos anos, um reforço claramente insuficiente face à dimensão da procura.
O verdadeiro problema, porém, não está apenas na escassez de camas. Está na forma como ela afeta todo o mercado habitacional. Quando não existe oferta estudantil especializada, dezenas de milhares de estudantes são empurrados para o mercado residencial tradicional e passam a competir pelos mesmos T0 e T1 procurados por jovens profissionais, casais em início de vida e famílias. O resultado é previsível: maior pressão sobre a oferta disponível, rendas mais elevadas e menor acessibilidade para todos.
É precisamente por isso que o alojamento estudantil não deve ser encarado como um segmento marginal do imobiliário. Deve ser visto como uma infraestrutura essencial. Tal como uma cidade precisa de transportes, hospitais ou escolas, precisa também de capacidade para alojar quem nela estuda.
As economias mais competitivas compreenderam isso há muito tempo. O Purpose-Built Student Accommodation deixou de ser apenas uma alternativa residencial para se transformar numa classe de ativos consolidada, capaz de responder às necessidades dos estudantes e, simultaneamente, libertar pressão sobre o mercado habitacional convencional. Cada cama construída numa residência estudantil representa, na prática, uma habitação que deixa de ser absorvida pelo arrendamento tradicional.
Portugal continua, no entanto, a apresentar uma das mais reduzidas taxas de cobertura da Europa neste segmento. E a distribuição da oferta é igualmente reveladora das fragilidades do mercado. Cerca de 90% das residências privadas concentram-se em Lisboa, Porto e Coimbra, enquanto cidades universitárias com elevadas taxas de estudantes deslocados continuam praticamente ausentes do radar dos investidores.
Esta concentração cria um paradoxo. O país investe na descentralização do ensino superior, procura dinamizar territórios do interior e promove a atração de estudantes internacionais. Mas continua sem criar as condições imobiliárias necessárias para sustentar essa estratégia. Formamos talento em todo o território, mas concentramos a oferta habitacional em apenas três cidades.
O Estado tem hoje uma oportunidade rara para corrigir este desequilíbrio. A combinação de instrumentos fiscais mais favoráveis, património público disponível e parcerias entre universidades e operadores especializados pode acelerar significativamente a criação de nova oferta. O capital existe. O interesse dos investidores também. O que falta é transformar o alojamento estudantil numa prioridade efetiva da política de habitação e da política económica.
Porque uma crise de alojamento estudantil não é apenas uma crise para os estudantes. É uma falha de planeamento imobiliário com consequências muito mais amplas. Afeta a competitividade das universidades, limita a mobilidade social, agrava a pressão sobre o mercado residencial e reduz a capacidade do país para atrair e reter talento.
Portugal habituou-se a discutir a habitação como um problema social. No caso do alojamento estudantil, trata-se também de um problema de crescimento económico. Um país que não consegue alojar quem vem estudar dificilmente conseguirá alojar quem vem investigar, inovar, empreender ou investir.
Se a máquina de produção de talento falhar na base, falhará tudo o que dela depende.