No caso de o título constitutivo conter a menção do fim a que se destina cada fração, os condóminos não podem dar à sua fração autónoma um uso diverso. Foi esta proibição legal que levou o nosso Supremo Tribunal de Justiça a decidir, num notável Acórdão de Uniformização de Jurisprudência, em 2022, que numa fração autónoma destinada a habitação não se poderia prestar serviços de alojamento local.
Se os condóminos pretenderem utilizar as suas frações autónomas ou as partes comuns do prédio para um fim diverso daquele previsto, há necessidade de alterar o título constitutivo, o que requeria o acordo de todos os condóminos até à Lei n.º 8/2022, de 19 de janeiro, em vigor desde 10 de abril do mesmo ano, que veio a determinar que a falta de acordo para alteração do título constitutivo, apenas quanto a partes comuns, pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as frações do edifício se destinam.
As prementes necessidades do país em matéria de habitação levaram a que a Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, viesse a aditar o artigo 1422.º-B ao Código Civil, dispensando a autorização dos restantes condóminos para a alteração, para habitação, do fim da fração. Assim, se o condómino pretender mudar o uso de uma fração, por exemplo, de escritório, loja ou garagem, para habitação, deve, em primeiro lugar, requerer junto da Câmara Municipal a licença da nova utilização a dar à fração autónoma. Obtida a licença para a nova utilização, o condómino fica habilitado a, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo. Enquanto não houver a alteração do título constitutivo, o uso pré-determinado mantém-se e os condóminos devem abster-se de dar à fração uso diverso. Finalmente, o proprietário da fração tem o dever de comunicar, ao administrador e no prazo de 10 dias, a realização da escritura pública ou do documento particular.
E no caso de o título constitutivo não definir o fim das frações autónomas, como acontece, em especial, nos prédios mais antigos? Nessa hipótese, a lei prevê que a alteração ao seu uso atual e efetivo carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Todavia, e face ao novo regime, se o novo uso for o de habitação, fica igualmente dispensada a autorização dos outros condóminos. O proprietário da fração não fica, contudo, dispensado, quer de obter licença para a nova utilização junto da Câmara Municipal, quer de proceder à modificação do título constitutivo e disso informar o administrador do condomínio.