O regime do IVA na habitação devia ser dos capítulos mais previsíveis de qualquer operação imobiliária. Tornou-se, em vez disso, uma das maiores fontes de incerteza para quem promove e constrói, com o agravante de o imposto poder ser reclamado anos depois de o empreendimento estar terminado e vendido.
A ideia inicial, sabemos qual é. Nas empreitadas de construção que não beneficiem de qualquer regime especial, aplica-se a taxa normal de IVA de 23%, liquidada pelo promotor e incorporada no custo da operação, refletindo-se no preço final suportado pelo consumidor. Não aparece na escritura, mas está incluída no valor da casa.
A complexidade começa nos regimes de exceção. A verba 2.23 do Código do IVA, de 2008, fixou a taxa reduzida de 6% para a reabilitação urbana. Durante anos prevaleceu o entendimento de que bastava o imóvel situar-se numa Área de Reabilitação Urbana, a ARU, para aceder a essa taxa. Mas a ARU é apenas o perímetro que o município delimita. A sua concretização depende da Operação de Reabilitação Urbana, a ORU, instrumento formalmente aprovado pela câmara (e poucas câmaras o fizeram).
A Autoridade Tributária consolidou a leitura de que os 6% dependiam, cumulativamente, da obra se qualificar como reabilitação urbana, de se situar em ARU delimitada e de existir ORU previamente aprovada. Em março de 2025, o Supremo Tribunal Administrativo uniformizou jurisprudência neste sentido. Na sequência desse entendimento, intensificaram-se as inspeções tributárias e foram emitidas, em diversos casos, liquidações adicionais correspondentes aos 17 pontos percentuais de diferença entre os 6% aplicados e os 23% considerados devidos, acrescidos de juros, sobre empreendimentos já terminados e com IVA liquidado a 6%! A diferença de 17% a mais significa que vários empreendimentos passaram a dar prejuízo…
As alterações legislativas de 2023, no âmbito do Mais Habitação, procuraram eliminar a relevância da ORU, fazendo depender o benefício essencialmente da localização em ARU. A mudança vale para o futuro, mantendo-se o período de 2008 a 2023 sujeito às regras anteriores, intervalo que concentrou as inspeções tributárias.
A este histórico soma-se o pacote de 2026. Ao abrigo da Lei n.º 9-A/2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, regulamentou a aplicação temporária da taxa de 6% também à construção nova de habitação (já havia interpretações anteriores que permitiram construções novas porque reabilitação urbana não é o mesmo que reabilitação de edifícios…), sujeita a condições exigentes, tais como o limite máximo de preço legalmente definido, indexado ao 2.º escalão do IMT, destino a habitação própria e permanente, alienação em 24 meses, ou arrendamento com rendas limitadas. A generalidade das medidas já está em vigor, abrangendo projetos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
Em junho de 2026, o PSD apresentou um projeto de lei que pretende fixar que a localização em ARU é suficiente para o IVA a 6%, independentemente de ORU, com efeitos retroativos a 2008. A aprovar-se, é expectável que muitas inspeções, impugnações e arbitragens fundadas exclusivamente na inexistência de ORU percam fundamento jurídico, podendo quem pagou liquidações sem decisão transitada em julgado requerer a respetiva revisão. Resta saber se é admissível retroagir até 2008…
A dificuldade não reside na taxa, mas na instabilidade do regime. O setor orçamenta o terreno, os materiais e os prazos, mas não a permanência da regra fiscal com que contratou quando o imposto vier a ser apurado. Enquanto escrevia este artigo, uma nova notícia diz que já está no Parlamento uma nova proposta de Lei para alterar novamente as regras que acabaram de entrar em vigor. Como é possível alguém pensar em investir milhões de euros num quadro regulamentar tão volátil?