Hoje, nenhuma conversa pública ignora a questão das casas. Está nos debates parlamentares, nas decisões de investimento, nos planos de vida das famílias, das empresas e até nas escolhas de quem pondera sair de Portugal. Nunca se discutiu tanto o tema da habitação. E, no entanto, nunca foi tão difícil para tantas pessoas encontrar uma casa compatível com o seu rendimento e com o seu projeto de vida.
Os dados são claros. Em 2025, o mercado residencial deverá atingir cerca de 41 mil milhões de euros em habitação transacionada, o valor mais elevado de sempre. Falamos de aproximadamente 170 mil casas, num cenário em que 95% das compras são feitas por portugueses e cerca de 88% destinam-se a habitação própria. A narrativa de que o mercado está dominado por procura externa não resiste aos números. A pressão é, sobretudo, interna e estrutural.
O problema central não está na procura. Está na oferta.
Portugal constrói pouco. E constrói devagar. Produzimos cerca de 26 mil habitações por ano, um volume manifestamente insuficiente face às necessidades acumuladas ao longo de décadas. Licenciamentos morosos, enquadramentos regulamentares complexos, escassez de solo disponível e custos de construção elevados criaram um bloqueio estrutural. Quem paga a fatura? Jovens que adiam a autonomia, famílias que se afastam dos centros urbanos, classe média pressionada por prestações e rendas.
A este desequilíbrio soma-se uma mudança demográfica profunda. Temos mais agregados familiares, mas cada vez mais pequenos e diversos: pessoas a viver sozinhas, famílias monoparentais, casais sem filhos, estruturas familiares reconfiguradas. O parque habitacional português foi pensado para outra realidade. Não precisamos apenas de mais casas precisamos de casas diferentes, ajustadas às novas dinâmicas sociais.
É neste ponto que o mercado de arrendamento assume uma relevância estratégica. Portugal continua a ser um país de proprietários, mas as novas gerações valorizam mobilidade, flexibilidade e previsibilidade. Um mercado de arrendamento sólido e com escala é condição essencial para oferecer alternativas reais à compra.
Modelos como o Build to Rent, já consolidados em várias capitais europeias, podem ser parte da solução. Habitação pensada de raiz para arrendamento, com gestão profissional e visão de longo prazo, capaz de aumentar rapidamente a oferta e contribuir para maior estabilidade das rendas. Mas para que funcione, exige estabilidade fiscal, previsibilidade regulatória e integração clara nos instrumentos de planeamento municipal. O investimento precisa de confiança. E a confiança constrói-se com regras estáveis.
As medidas recentemente anunciadas pelo Governo, redução do IVA na construção e reabilitação, incentivos ao arrendamento, mobilização de património público apontam numa direção positiva. Porém, entre a intenção política e o impacto real existe um fator decisivo: execução. Simplificação administrativa, prazos vinculativos e coordenação eficaz entre diferentes níveis de decisão são hoje tão importantes quanto os incentivos financeiros.
Há ainda um eixo que não pode ser ignorado: a qualificação e regulação do setor. Quando uma família compra ou arrenda casa, está a assumir o maior compromisso financeiro da sua vida. Para padrões serem elevados, a ética tem de ser reforçada e a credibilidade melhorada.
O desafio que temos pela frente é claro: construir mais, construir melhor e decidir com rapidez.
Pensar a habitação é pensar o país que queremos deixar às próximas gerações. E esse é um compromisso que já não admite adiamentos.