Já se passaram alguns meses desde que analisei os índices publicados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). São indicadores que nos permitem tomar o pulso do setor de uma forma rápida e consistente, analisando-o sob diversos prismas.
Ao nível da construção, o índice de produção na construção registou uma quebra em novembro de 0,3 pontos percentuais (pp), continuando a registar, ainda assim, um crescimento que foi de 5,2 face a novembro de 2022. Relativamente aos custos de construção de habitação nova, o aumento continuou a fazer-se sentir. Apesar da quebra registada no preço dos materiais (-1,8%), que resulta, em muito, da redução das tensões dos preços da energia, o custo da mão de obra continuou a aumentar (+8,7%), o que contribuiu para um aumento médio face a novembro de 2022 de 2,5%.
Por outro lado, o Inquérito do INE à Avaliação Bancária na Habitação registou uma redução, pela segunda vez consecutiva, sendo a do mês de 0,4% face a outubro (menos 6 euros por metro quadrado), mas continuando a registar um crescimento que face a novembro de 2022 foi de 5,6%. Verifica-se, assim, uma desaceleração continuada nos últimos meses, sendo este o crescimento homólogo mais baixo desde fevereiro de 2021. A redução do valor mediano de avaliação bancária nos apartamentos foi de 0,3%, mas manteve-se o crescimento homólogo que foi de 5,3% relativamente a novembro de 2022. Nas moradias os valores registados foram de -0,1% e de 4,4%, respetivamente.
Relativamente ao número de avaliações bancárias, registou-se um aumento de 8,9% face a outubro e de 14,5% face a novembro de 2022. Nos contratos celebrados nos últimos três meses, a taxa de juro desceu pela primeira vez desde março de 2022, passando de 4,38% em outubro para 4,366% em novembro. No entanto, convém não esquecer, que a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação foi 4,524% em novembro, o valor mais elevado desde março de 2009.
No que diz respeita ao mercado de arrendamento, no final de setembro, a renda mediana dos novos contratos de arrendamento apresentou um crescimento de 10,5% face a setembro de 2022, registando-se, no entanto, uma desaceleração relativamente aos valores registados em junho (+11,0%).
Com um mercado de habitação deficitário, o número de fogos que foram licenciados em novas construções aumentou 7,5% no final do mês de setembro, tendo o número de fogos concluídos crescido 9,9%. Pelo lado da regulamentação, as regras do Simplex urbanístico, recentemente aprovadas, vão com certeza impactar positivamente o setor.
Podemos retirar, desde já, uma conclusão relativamente à situação contraditória que se estava a verificar há mais de um ano em que, por um lado, havia um aumento do custo (taxa de juro) e um abrandamento da procura (nº de avaliações e consequentes créditos concedidos) e, por outro, a oferta parece não se alinhar, continuando a aumentar preços (valor da avaliação). Começam a dar-se os primeiros sinais de um certo alívio nas taxas de juro, que deverá se fazer sentir, de forma mais acentuada, no mês de dezembro, tendo em conta a evolução descendente das taxas Euribor. Por outro lado, o aumento do número de avaliações pedidas e do eventual crédito associado poderá indiciar uma recuperação ou equilíbrio do mercado com uma ligeira redução dos aumentos de valor das avaliações. Veremos, assim, nos próximos meses de que forma a clarificação da tendência destes temas irá impactar a evolução da promoção e do investimento imobiliário.