O Banco de Portugal quer apertar o acesso ao crédito à habitação, propondo a redução da taxa de esforço máxima de 50% para 45%. Mas, ao mesmo tempo, admite exceções para os mais jovens – precisamente o segmento onde o risco mais cresceu.
Contradição ou necessidade? Para esclarecer o tema, o Público Imobiliário falou com Alexandre Sousa, o responsável financeiro da Alma Development, que deixa um aviso: o problema não está apenas nos limites definidos, mas na coerência – e na força – das regras.
O Banco de Portugal quer reduzir a taxa de esforço. É um sinal claro de maior prudência?
À primeira vista, sim. A redução de 50% para 45% é tecnicamente defensável. É um sinal de prudência num contexto de subida de preços e de crescimento do crédito. Mas quando se introduz a possibilidade de exceções – nomeadamente para jovens – essa coerência começa a perder-se.
Porquê? Não faz sentido proteger quem tem mais dificuldade de acesso à habitação?
O problema é que estamos a falar precisamente do segmento que mais contribuiu para o aumento do risco recente. Os dados mostram isso com bastante clareza. Criar uma exceção para esse grupo é, no fundo, aplicar uma medida corretiva e ao mesmo tempo neutralizá-la onde ela seria mais necessária.
É como diagnosticar um problema e depois dispensar do tratamento quem apresenta os piores indicadores.
Está a referir-se ao impacto das medidas recentes do Governo?
Exatamente. Em 2024, o Governo introduziu a garantia pública para jovens até aos 35 anos, permitindo financiamento até 100% do valor do imóvel. Isso mudou completamente o equilíbrio do sistema.
Importa perceber que a recomendação do Banco de Portugal limitava esse financiamento a 90%. Não houve uma violação formal, mas houve algo mais relevante: a recomendação tornou-se, na prática, irrelevante numa parte significativa do mercado.
Ou seja, as regras existem… mas podem ser contornadas?
Esse é o ponto central. O enquadramento atual baseia-se numa recomendação, não numa lei. Funciona com o princípio do comply or explain: os bancos cumprem ou justificam. Isso significa que basta uma decisão política com força legal para ultrapassar esses limites. E foi exatamente o que aconteceu.
Que impacto concreto teve essa mudança?
Foi bastante visível. Em 2024, os créditos considerados de risco elevado representavam cerca de 3% das novas operações. Em 2025, passaram para 21%. Estamos a falar de um aumento de sete vezes. Além disso, nos créditos com garantia pública, o rácio entre financiamento e valor do imóvel chegou aos 99%. Ou seja, praticamente sem capital próprio por parte do comprador.
Esses números são preocupantes?
São, porque aumentam a vulnerabilidade do sistema. Quando há menos capital próprio envolvido, o risco de incumprimento é mais elevado, sobretudo num contexto de subida de juros ou de pressão sobre o rendimento das famílias.
A nova proposta do Banco de Portugal consegue responder a isso?
Em teoria, sim. Mas na prática depende da sua aplicação. Se a regra for geral, pode ter impacto. Se vier acompanhada de exceções – especialmente para o grupo mais relevante – arrisca ser interpretada como um sinal fraco.
Um sinal fraco em que sentido?
Em regulação financeira, a perceção é fundamental. Se os agentes económicos entendem que as regras não são uniformes ou que podem ser flexibilizadas conforme a pressão, isso reduz a sua eficácia. O mercado pode interpretar que existem limites, mas que não são verdadeiramente vinculativos – e isso, por si só, já é um risco.
O próprio Banco de Portugal reconhece limitações no modelo atual?
E bem. O governador já veio defender que este tipo de regras deveria ser vinculativo, como acontece noutros países europeus. Enquanto tivermos um sistema em que a regulação prudencial é uma recomendação e a política pública é lei, o regulador estará sempre em desvantagem.
No fundo, o debate não é apenas sobre a taxa de esforço?
Exatamente. Não é uma questão de 45% ou 50%. É uma questão de coerência e de credibilidade. Estamos num mercado onde os preços subiram 17,5% num ano e o crédito cresceu mais de 30%. Num contexto destes, uma medida que nasce já com exceções para o segmento mais dinâmico arrisca falhar o seu objetivo.
Se tivesse de resumir o problema numa frase?
As regras existem, mas, cada vez mais, a perceção é que não se aplicam a todos da mesma forma. E na regulação financeira, essa perceção pode ser tão perigosa quanto o risco real.
