Durante muitos anos, falar de sustentabilidade no imobiliário significava sobretudo falar de responsabilidade ambiental. Hoje, o tema entrou definitivamente no centro das decisões de investimento, do financiamento bancário e da valorização dos ativos. A pressão regulatória europeia, as exigências dos investidores e a crescente procura por edifícios certificados estão a alterar profundamente a forma como o mercado encara os projetos imobiliários.
Para Fernanda Zelaya, Sustainability Director do Castro Group, já não existem dúvidas de que "este é um caminho sem retorno", embora admita que a transformação não acontece ao mesmo ritmo em todos os segmentos do mercado.
"O imobiliário não é um bloco único. Está dividido em tipologias, como escritórios, residencial ou logística, umas muito mais adiantadas do que outras", explica. Nos escritórios, acrescenta, a sustentabilidade passou a ser praticamente uma condição de entrada. "Quem compra ou arrenda conhece as vantagens de estar num edifício com certificação LEED e procura-o. Já no residencial para venda a realidade é o oposto, porque muitos compradores ainda não sabem exatamente o que isso significa e, por isso, não estão dispostos a pagar mais."
Na sua opinião, “trata-se sobretudo de uma questão de literacia em sustentabilidade” e essa consciência “demora anos a construir-se."
A sustentabilidade já influencia o investimento
Apesar de muitos continuarem a olhar para a sustentabilidade como um fator complementar, Fernanda Zelaya considera que esta já influencia praticamente todas as decisões de investimento, ainda que nem sempre de forma explícita. Muitas vezes surge “camuflada com outros nomes – a sustentabilidade é transversal e toca áreas muito diferentes."
Os sinais começam a ser evidentes no mercado, já que os edifícios certificados conseguem hoje atingir melhores valorizações, rendas ou condições de financiamento.
“O melhor sinal é o facto de haver grandes empresas a sair de edifícios pouco eficientes ou sem certificação para outros que a têm. Isso mostra que sabem o que querem, conhecem as vantagens e têm as suas próprias exigências a cumprir”, salienta. E adianta: “Há cada vez mais evidência de que os edifícios certificados alcançam rendas superiores e melhores condições de arrendamento, e quando a procura se concentra nestes ativos a valorização acompanha.”
A tendência é igualmente visível entre investidores internacionais. Segundo a responsável, os critérios ESG deixaram de representar um extra para passarem a constituir um requisito básico.
"Antes de investir exigem dados, certificações e garantias de que toda a cadeia de valor partilha estas preocupações. Ter esta cultura instalada deixou de ser um diferencial e passou a ser uma condição de entrada."
Europa aumenta a pressão
A entrada em vigor de novas regras europeias, como a Taxonomia Europeia, a CSRD e a revisão da Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD), deverá acelerar ainda mais esta transformação, embora com impactos diferentes.
Fernanda Zelaya explica que estas medidas já estão a mudar a organização interna das empresas, as políticas, a transparência e a forma como analisam e reportam riscos. "A Taxonomia classifica o que é verdadeiramente sustentável, reorienta o investimento e combate o greenwashing. O impacto é direto nas grandes empresas que têm essa obrigação, mas alcança também as médias, porque entram na cadeia de valor das grandes e não querem ficar de fora do mercado."
Quanto à EPBD, considera que terá um efeito mais direto sobre o cidadão comum e defende que a implementação deverá ser acompanhada por incentivos públicos. "O desafio é que a fatura da eficiência energética não recaia apenas sobre quem compra."
Construir bem custa mais?
Uma das ideias mais repetidas no setor continua a ser a de que construir de forma sustentável implica custos significativamente superiores. Fernanda Zelaya contesta essa visão.
"O custo depende sobretudo de quando se pensa na sustentabilidade. Se for integrada desde o primeiro dia, através de uma boa gestão do projeto, a diferença é pequena."
Na sua perspetiva, os verdadeiros sobrecustos surgem quando as soluções sustentáveis são introduzidas numa fase avançada da obra e é preciso corrigir o caminho. "E mesmo quando existe um custo acrescido, esse investimento traduz-se em qualidade, eficiência, poupança futura e maior resiliência do edifício."
Uma aposta feita por convicção
O Castro Group foi um dos primeiros promotores portugueses a apostar de forma consistente em certificações ambientais como LEED, WELL, WiredScore e SmartScore.
Segundo Fernanda Zelaya, a decisão nunca foi motivada apenas por razões comerciais. "Foi uma decisão de convicção, não de obrigação. Apostámos cedo porque queríamos ser um exemplo nesta área. Para nós, certificar não é apenas obter um selo para vender melhor; é uma forma de garantir qualidade e proteger o valor dos ativos ao longo do tempo."
Essa estratégia levou inclusivamente à criação de um departamento próprio de sustentabilidade, uma decisão que a responsável considera uma das mais exigentes do ponto de vista financeiro.
"Fazer as certificações internamente não é fácil, exige muita formação, recursos técnicos e investimento contínuo. Optámos por desenvolver capacidade própria em vez de comprar esse conhecimento fora."
Um dos exemplos mais recentes é o empreendimento residencial The Breeze, em Vila Nova e Gaia, atualmente em processo de certificação LEED, uma aposta ainda pouco comum no residencial no Norte de Portugal.
"O maior desafio é que o promotor suporta o investimento adicional, enquanto os benefícios são usufruídos por quem vai habitar o edifício. Assumir esse custo é uma decisão de convicção."
Reabilitar será o maior desafio
O setor da construção continua entre os maiores emissores de carbono. Para Fernanda Zelaya, o maior obstáculo para resolver este problema não está na construção nova, mas no edificado existente, energeticamente ineficiente. “Melhorar o que já está construído é muitas vezes mais difícil e mais caro do que fazer bem de raiz.”
Ao mesmo tempo, identifica a industrialização da construção, os sistemas pré-fabricados, a economia circular e os materiais de base biológica como algumas das soluções que irão marcar a próxima década.
O risco de perder valor
Embora admita que, no mercado residencial, fatores como localização e qualidade continuem a pesar mais na decisão de compra, Fernanda Zelaya acredita que os edifícios sem critérios de sustentabilidade poderão perder competitividade de forma crescente. "Pode acontecer, porque um ativo assim tende a ter menor procura e acaba por perder valor."
Nos escritórios, esse fenómeno já é visível. "As empresas estão cada vez mais pressionadas por exigências regulamentares e precisam de edifícios que as ajudem a cumpri-las. Um escritório que não acompanhe isto torna-se menos atrativo e acaba por perder valor, por falta de procura."
A mensagem que deixa aos promotores que ainda encaram a sustentabilidade apenas como uma obrigação legal é simples: "Estudem as vantagens que pode trazer ao negócio e, em paralelo, o contributo que dá para o planeta e para as próximas gerações. É um win-win para todos. Ao fim ao cabo, todos querem que o seu negócio seja sustentável."
