Os preços das casas em Guimarães subiram de forma muito expressiva na última década, aproximando-se dos 2.000 euros por metro quadrado (valor médio de novos e usados) no ano passado, as transações atingiram máximos históricos e há quase 3.000 novos fogos em pipeline. À primeira vista, o retrato traçado pelo relatório Real Estate Market Insights Guimarães 2025, da Dipe Real Estate, sugere um mercado em plena expansão. Mas por detrás dos números positivos estão desafios que continuam por resolver, desde a escassez de oferta ao aumento das rendas e às dificuldades de acesso à habitação.
Para Diogo Baptista Antunes, CEO da Dipe Real Estate e responsável pelo relatório, a valorização do mercado vimaranense não pode ser analisada isoladamente. “O primeiro motor não é local, é macroeconómico”, afirma. Depois de vários anos em que a construção praticamente estagnou, a recuperação económica encontrou uma oferta incapaz de responder à procura acumulada, fenómeno que ajudou a impulsionar os preços em Portugal e em muitos outros mercados internacionais. “Isto é fundamental para enquadrar a discussão: a valorização de Guimarães não é uma anomalia local, é a expressão local de um fenómeno global”, salienta.
Valorização sustentada por fundamentos económicos
Ainda assim, o responsável considera que Guimarães reúne características próprias que explicam a evolução dos preços no setor imobiliário. “Fomos Capital Europeia da Cultura, Cidade Europeia do Desporto, e somos agora Capital Verde Europeia. E isto não é desligado da economia, é a face visível de um concelho com uma base económica pujante. Uma cidade que exporta, que gera emprego qualificado e que fixa população é, por definição, uma cidade com procura estrutural por habitação”, sublinha.
A estes fatores junta-se o aumento dos custos de produção. Segundo o relatório, o índice de construção subiu 27% desde 2021, enquanto os custos com mão de obra aumentaram mais de 38%.
Apesar da forte valorização registada na última década, Diogo Baptista Antunes rejeita a ideia de que exista uma bolha imobiliária. “O mercado não tem características especulativas. O risco real não é uma bolha. O risco é o bloqueio progressivo do acesso à habitação para os rendimentos mais baixos”, alerta. E adianta: “Um mercado pode ser sustentável para quem compra e simultaneamente inacessível para quem começa. É essa distinção que o debate público frequentemente ignora.”
Comprador continua a ser local
Contrariamente à ideia de que o mercado estará cada vez mais dependente de investidores ou compradores estrangeiros, os dados recolhidos pela Dipe mostram que a procura local continua a ser dominante.
Segundo o CEO da empresa a maioria das aquisições continua a ser feita por famílias que procuram habitação própria permanente. “É o vimaranense, ou quem vem das cidades vizinhas atraído por Guimarães, a comprar para viver. Essa é a espinha dorsal do mercado e não há ambiguidade nisso.”
Nos últimos anos, porém, surgiu uma nova camada de procura internacional. Brasileiros, franceses, belgas e norte-americanos estão entre as nacionalidades que mais têm apostado no concelho. “Vêm atraídos pela qualidade de vida, segurança e uma escala humana que já não encontram nos grandes centros urbanos”, refere.
Mão de obra e licenciamentos continuam a travar a oferta
Se a procura continua robusta, a oferta permanece condicionada por problemas estruturais. Para Diogo Baptista Antunes, a principal limitação do mercado não é o solo disponível nem a falta de investimento, mas sim a escassez de trabalhadores qualificados na construção. “A segunda grande limitação são os licenciamentos”, acrescenta.
O responsável defende que os municípios deveriam criar mecanismos de prioridade para projetos com maior impacto na criação de habitação. Na sua perspetiva, não faz sentido que um empreendimento com dezenas de fogos tenha os mesmos tempos de análise que um projeto habitacional de pequena dimensão. “Num momento de escassez de oferta, temos de privilegiar quem está a colocar mais habitação no mercado.”
Fora da circular está o maior potencial de crescimento
O relatório confirma que as freguesias centrais continuam a concentrar os preços mais elevados e a procura mais consolidada. No entanto, é nas zonas exteriores à circular urbana que a Dipe identifica maior potencial de valorização futura. E a explicação é simples: a escassez de solo disponível no centro está a empurrar novos projetos para áreas até agora menos exploradas.
Para o CEO da empresa, o desafio passa por garantir ligações eficazes entre essas zonas e o núcleo urbano. “Se ativarmos as freguesias periféricas com mobilidade eficaz, estas deixam de ser uma alternativa de recurso e passam a ser uma escolha válida, com qualidade de vida e a preço acessível.”
Arrendamento é onde o problema mais se sente
Se no mercado de compra e venda existem sinais positivos, o mesmo não acontece no arrendamento. De acordo com o relatório, as rendas mais do que duplicaram desde 2017. Para Diogo Baptista Antunes, este é atualmente o segmento onde as dificuldades de acesso à habitação se manifestam de forma mais evidente. “O comprador foi ajudado pela descida da Euribor e pela garantia pública aos jovens. O arrendatário não teve um alívio equivalente.”
O responsável considera que Portugal continua a sofrer de um problema estrutural de oferta de arrendamento, agravado pela reduzida presença de investidores institucionais neste mercado. “A instabilidade legislativa afasta precisamente os investidores de longo prazo que poderiam aumentar a oferta.”
Mercado continua favorável aos vendedores
Os indicadores de comercialização mostram também um mercado muito dinâmico. A taxa média de desconto ronda atualmente os 3,7%, enquanto o tempo médio de absorção caiu para cerca de seis meses, metade do que era em 2017. Na prática, isto significa que os imóveis são vendidos mais rapidamente e com menor margem de negociação. “Hoje é claramente um mercado de vendedores”, resume.
Ainda assim, Diogo Baptista Antunes lembra que estes costumam ser os primeiros indicadores a mudar quando o ciclo abranda, pelo que deverão ser acompanhados com atenção nos próximos anos.
Tendências que vão marcar o futuro
O relatório identifica várias tendências que poderão moldar o mercado vimaranense nos próximos anos. Entre elas estão o reforço dos núcleos urbanos periféricos, a redução das áreas das habitações, a valorização dos espaços comuns nos empreendimentos, o crescimento da construção industrializada e uma preocupação crescente com a eficiência energética.
Segundo o responsável, esta última deixou de ser apenas uma questão ambiental. “O comprador começa a olhar para o custo total de utilização da casa e não apenas para o preço de aquisição.”
Com quase 3.000 fogos em pipeline e novos incentivos públicos à construção, o mercado poderá ganhar algum equilíbrio nos próximos anos. No entanto, Diogo Baptista Antunes acredita que as medidas atualmente em vigor, por si só, não serão suficientes.
“O foco tem de estar nos verdadeiros estrangulamentos estruturais: mão de obra e licenciamentos. É aí, e não tanto na fiscalidade temporária, que se joga a capacidade real de aumentar a oferta.”
