Na véspera de mais um evento de referência para o setor imobiliário, é difícil ignorar a centralidade que a sustentabilidade ganhou no discurso. Mas mais relevante do que o consenso em torno do tema é a mudança silenciosa que já está em curso: a sustentabilidade deixou de ter uma dimensão reputacional para passar a ser um critério de viabilidade económica.
Durante anos, a incorporação de critérios ambientais nos projetos foi tratada sobretudo como fator diferenciador — algo que acrescentava valor, mas cuja ausência raramente inviabilizava a decisão. Hoje, a eficiência energética, o desempenho ambiental dos edifícios e a sua preparação para requisitos regulatórios futuros influenciam diretamente o risco de cada operação, o custo de financiamento e o valor residual dos ativos.
Construir melhor, mais depressa e de forma mais eficiente
Esta transformação não ocorre de forma isolada. Resulta de um enquadramento europeu mais exigente, de investidores mais atentos ao risco climático e de um contexto económico e geopolítico que expôs fragilidades estruturais, nomeadamente na energia e nas cadeias de abastecimento. Importa sublinhar a materialidade dos riscos físicos, decorrentes de fenómenos extremos como os que ocorreram recentemente e que afetam custos operacionais, prémios de seguro, disponibilidade de cobertura e continuidade de exploração. No imobiliário, pela intensidade de capital e pela longevidade dos ativos, estas variáveis deixaram de ser abstratas: têm impacto concreto em custos de construção, prazos de execução, taxas de juro e liquidez futura.
Em Portugal, esta dinâmica cruza-se com outra realidade incontornável: a pressão estrutural sobre a habitação. Depois de anos de forte valorização dos preços, alimentada por fatores como o aumento do número de agregados familiares residentes, com particular impacto no litoral, os fluxos migratórios e o turismo, a tensão entre oferta e procura permanece elevada. A resposta não pode ser apenas “construir mais”; tem de ser “construir melhor, mais depressa e de forma mais eficiente”.
É precisamente aqui que a sustentabilidade deixa de ser um capítulo separado para passar a integrar o núcleo da solução. Métodos construtivos mais industrializados, maior recurso a materiais de menor intensidade carbónica e modelos de projeto orientados para a eficiência tendem a traduzir-se em obras mais previsíveis, maior controlo de custos e prazos mais curtos. A reabilitação do edificado, em especial a vertente de melhoria do desempenho energético, aumenta a oferta disponível com menor pressão sobre o território e as infraestruturas, enquanto reduz a fatura energética das famílias.
A nova linha de separação no mercado
Ao nível europeu, o Plano para a Habitação a Preços Acessíveis aponta precisamente neste sentido: reforçar a oferta através da construção e renovação, modernizando métodos construtivos, promovendo soluções circulares e mobilizando financiamento para habitação acessível e social. Para os promotores e investidores, isto significa que a sustentabilidade passou a estar no centro do acesso a capital, de incentivos fiscais e de instrumentos públicos de partilha de risco.
Começa assim a desenhar-se uma clivagem mais nítida no mercado entre ativos preparados para o futuro e ativos em risco de obsolescência. Edifícios com fraco desempenho energético ou desalinhados com as novas exigências enfrentarão não só menor procura, mas também maior dificuldade de financiamento, custos acrescidos de adaptação e, em última análise, desvalorização.
Entre custo, complexidade e urgência
Do lado dos financiadores, esta evolução é evidente. As decisões de crédito e investimento incorporam, de forma crescente, a exposição a riscos físicos e outros fatores ESG relacionados com o desempenho ambiental e social dos projetos. Não substituem os critérios tradicionais de risco, mas completam-nos, permitindo avaliar melhor a resiliência de cada ativo num contexto de maior incerteza. Ignorar estas dimensões tornou-se, em si mesmo, um fator de risco.
Importa, contudo, não romantizar a transição. A integração de soluções mais eficientes e alinhadas com os novos padrões implica custos iniciais, maior complexidade técnica e, muitas vezes, incerteza sobre o ritmo de implementação das novas regras. Num momento em que a acessibilidade da habitação está no centro do debate público, o equilíbrio entre sustentabilidade, rapidez de execução e viabilidade económica é tudo menos trivial.
É precisamente por isso que o alinhamento entre setor público, promotores, investidores e financiadores será determinante. Políticas que acelerem o licenciamento, clarifiquem o enquadramento regulatório, mobilizem o parque habitacional hoje subutilizado e orientem o financiamento para projetos sustentáveis e acessíveis podem transformar o que hoje é visto como um constrangimento adicional num verdadeiro motor de competitividade e resposta habitacional.
Mais do que tendência, uma nova regra
Mais do que um tema de agenda, a sustentabilidade está a redefinir as regras do jogo e a tornar-se parte da solução para um dos maiores desafios do setor: garantir mais habitação, melhor e mais eficiente.
Num momento em que o setor se reúne para apresentar o presente e discutir o futuro, a questão já não é se a sustentabilidade deve ser considerada, mas até que ponto cada interveniente está preparado para a integrar como requisito de base da sua atividade.
A próxima década distinguirá quem a incorpora desde a conceção — fazendo mais, melhor e com menor intensidade de recursos — de quem ficará preso a um modelo que já não fecha contas.
Adriana Oliveira
Dir. Marketing Empresas
Crédito ao Investimento Imobiliário e Leasing
Millennium bcp
