A entrada num novo ano implica uma perspetiva daquele que passou e um apontar de estratégias para aquele que se inicia. As várias consultoras com presença em Portugal parecem unânimes ao afirmarem que a pandemia trouxe uma redução ao investimento no setor imobiliário mas, apesar de tudo, ligeira. Aliás, Paulo Silva, head of country da Savills Portugal, diz mesmo que o ano de 2020, apesar das conhecidas contrariedades, acabou estar entre os três melhores anos no que diz respeito ao investimento imobiliário em Portugal. “O que é deveras notável”, salientou.
Na individualização do desempenho dos vários sectores que compõem o mercado imobiliário, a Savills destaca, pela negativa, o retalho e o mercado hoteleiro, “aqueles que mais sofreram com o confinamento a que fomos obrigados e com as restrições criadas”. No entanto, Paulo Silva relembra que o balanço final destas áreas em particular ainda está por realizar por força das moratórias que têm vindo a adiar a medição correta do impacto, “que será seguramente significativo”.
Os escritórios, por força de termos sido “mandados para casa” registaram fortes diminuições de atividade, tanto ao nível de operações, como de volumes transacionados.
A nível particular do desempenho da Savills, Paulo Silva sublinhou que a maior parte dos departamentos registou, em 2020 o seu melhor ano de sempre, “sendo que a nível do nosso departamento de Investimentos há que sublinhar os negócios concluídos com ativos do nosso cliente Millennium bcp, que ascenderam a cerca de 100.000 m² de capacidade construtiva de escritórios e residencial”.
Tal desiderato resultou, para este responsável, da estratégia definida em março de se focarem em ativos de promoção, “uma vez que sentíamos que as condições existentes ao nível do mercado de capitais não proporcionavam a realização de negócios, como se veio a verificar”. Esta estratégia, combinada com um conjunto de ativos com um pricing adequado e uma “colaboração próxima da equipa com o cliente, permitiu alcançar o desfecho comentado num contexto extremamente difícil”.
Paulo Silva deixou ainda uma nota do positivismo para 2021, “por força de intensa atividade e vontade em investir que sentimos nos investidores”.
Adaptar a uma nova realidade
José Araújo, Diretor da Direção de Crédito Especializado e Imobiliário, do Millennium bcp, destacou ao Público Imobiliário o impacto inicial da pandemia na população em todo o mundo que, pelo desconhecimento e sem saber ao certo o que aí vinha, se retraiu fortemente e teve que se fechar em casa. “Registou-se então, fuga momentânea dos investidores que levou ao cancelamento e suspensão de várias vendas, as de maior valor por parte de investidores internacionais, cujos países de origem também foram fortemente assolados pela pandemia”. No entanto, o responsável não descura o facto de durante quase dois meses e meio, fevereiro, março e até meio de abril, alguns serviços essenciais para a conclusão de negócios terem fechado, não sendo possível escriturar. “Já após o retorno do verão, com o início da chamada segunda vaga da pandemia, registamos também algumas desistências, no entanto com menor impacto em termos de valor, sendo que, com a liquidez existente e o acesso ao crédito por parte do mercado, a confiança voltou e os negócios também”.
Contudo, José Araújo enfatizou a necessidade de adaptar o modelo de funcionamento interno à nova realidade, dando prioridade à segurança da equipa com recurso ao teletrabalho, reuniões internas e com clientes à distância usando soluções digitais, mantendo-se os comerciais sempre no terreno, cumprindo todas as regras e cuidados, visitando mediadores e imoveis. “Claro que não foi fácil, mas a nossa equipa é excecional e todos os que intervêm no processo, desde a receção do imóvel e até à sua escritura de venda, passando por quem nos ajuda a encontrar compradores, nunca voltaram a cara à luta e as vendas e os números acabaram por aparecer, foi com muito suor, esforço e a estratégia adequada em cada altura do ano e segmento do imóvel”.
Neste ano atípico, o último desafio enumerado por José Araújo, foi resistir a fundos e compradores “oportunistas”, que aparecem sempre nestas alturas em que se fala de fragilidades e de crise, tentando esmagar preços quando o mercado continuava a dar sinais de ser possível defender o valor dos imóveis. “No Banco, gostamos de manter relações duradoiras e recorrentes, quer com os clientes, quer com os investidores imobiliários”.
Resultados positivos
Os resultados finais do Banco, segundo José Araújo, não demonstram contração, com a diminuição final, que houve efetivamente, a ser irrelevante e os objetivos do Banco a serem atingidos, “assentes num segundo semestre com uma recuperação espetacular, com maior relevância após setembro e terminando com um excecional dezembro”.
O Diretor revela que existiram, no entanto, segmentos com maiores dificuldades. “Na verdade, a procura de novas soluções face à necessidade de segurança demonstrada pela pandemia, impulsionou a procura por terrenos para autoconstrução, escritórios adaptáveis às novas necessidades de espaço, acréscimo de necessidades na logística, terrenos para edifícios nos arredores das cidades atendendo ao teletrabalho e destinando-se ao cliente nacional, e a dinamização do comércio local”.
Mas, a forma como o Banco e as nossas equipas trabalham é muito apreciado, quer pelos clientes, quer pelos nossos parceiros Mediadores que tanto nos ajudam.
Considerando não ter havido qualquer geografia ou zona do país que particularmente tenha surpreendido, José Araújo destacou, no entanto, uma maior dinâmica da procura nos grandes centros urbanos, com uma maior tendência de procura nos seus círculos de entrada e saída quando se trata de habitação, terrenos, logística e escritórios. “O interior com dinâmica mais moderada e as zonas de praia com ligeira diminuição da procura face aos últimos anos. Quanto a espaços destinados ao comércio local, registamos grande dinâmica na procura por lojas para diversas finalidades associadas”.
Um ano de transição
Para José Araújo, 2021 vai ser encarado como um ano difícil e de transição. “Por um lado, haverá mais confiança e garantia de liquidez para apoiar particulares e empresas, e que se vai manter de forma partilhada e moderada. Existirão as vacinas e haverá a denominada ‘bazuca europeia’”.
O Diretor explana que a evolução das medidas excecionais e temporárias, como as moratórias e os lay off são ainda uma incógnita e que o apoio financeiro europeu poderá só ter efetividade no segundo semestre. “O plano de vacinação nacional e internacional prolongar-se-á ao longo de todo o ano e a tão desejada imunidade de grupo poderá tardar em chegar. Tudo conjugado poderá retardar o tão desejado crescimento do mercado.
Adicionalmente, o responsável destaca que há quem esteja a aguardar para retornar ao mercado e apostar em vendas apressadas e com a inerente descida de preços, “pelo que, da nossa parte temos que acompanhar de perto e diariamente todos estes fenómenos e em cada região, antecipando estratégias adequadas às tendências de maior ou menor equilíbrio dos respetivos mercados, na defesa do valor dos imóveis que se tem mostrado bem resiliente.
José Araújo enfatiza o facto de estarem a chegar ao mercado vários projetos já aprovados e com um nível de pré-vendas muito interessante, destinados quer para o mercado médio nacional, quer para os mercados internacionais, assim como, vários projetos de arrendamento dos Municípios, embora o seu ainda reduzido número não pareça que vá afetar o mercado da compra e venda, pelo menos de imediato. “Será, na certa, um ano de transição e com a forte expetativa de adequação e preparação para a nova realidade de 2022, esperando que nos permita a implementação de estratégias mais duradoiras e sem condicionantes tão imprevisíveis, contando com o regresso de todos os investidores internacionais, mas sobretudo com a segurança necessária para circulação das pessoas e retomando o mercado do turismo a sua normalidade” a partir do verão.
Os negócios são realizados por Pessoas
Para José Araújo, os negócios são as pessoas. E é a ação e atitude de quem os realiza que fazem a diferença no mercado, traduzindo-se na rapidez de decisão e pragmatismo no diálogo com quem não tem tempo a perder. Estes são argumentos muito apreciados pelos intervenientes para o fecho de um negócio. Referindo ainda “o facto de o Millennium bcp ser uma entidade credível e não especulativa, que procura retornar ao mercado os imóveis, na sua grande maioria recuperados de ex-devedores, a um preço racional".
