O investimento imobiliário comercial, ou em ativos de rendimento, deverá somar os cerca de 3 mil milhões de euros em 2021, prevê a CBRE.
Na conferência online “Real Estate Market Outlook 2021: The Next Normal: Reset to Change”, vários especialistas do mercado partilharam as suas perspetivas em relação ao mercado imobiliário para este ano. Francisco Horta e Costa, diretor-geral da CBRE em Portugal, recorda que "no início de 2020, prevíamos ultrapassar os 3 mil milhões de euros investidos, mas chegamos perto, aos 2,9 mil milhões, menos 22% que no ano anterior, valor que incluiu a segunda e a terceira maiores operações de sempre do nosso mercado".
Em 2020, segundo a consultora, as yields subiram nos vários formatos de retalho, à exceção do alimentar, onde estão em quebra. Também desceram na logística, e mostraram-se resilientes no mercado de escritórios de Lisboa. Manteve-se em alta o interesse dos investidores estrangeiros no mercado português.
Nuno Nunes, Diretor de Capital Markets da CBRE, destaca que "as perspetivas para 2021 são bastante positivas", revelando um pipeline de investimentos de 1.956 milhões atualmente nas mãos da CBRE, que dá confiança à previsão de 3 mil milhões de investimento no total do ano: "Portugal continua claramente no radar dos investidores. Temos a expetativa que 2021 seja um novo ano recorde".
A principal “nuvem negra” da incerteza prende-se com a capacidade de financiamento dos bancos portugueses, segundo o responsável, que atesta a "chegada de várias entidades e instituições “parafinanceiras” a Portugal".
Certo é que as taxas de juro deverão continuar baixas por um período de tempo ainda mais longo, aumentando a alocação de capital no setor imobiliário, menos “vítima” da incerteza global do que outras classes de investimento.
Segundo Nuno Nunes, "existe escassez de produto core com perfil de risco mais conservador", o que dá mais certezas de que as yields "não vão subir nos próximos tempos".
“Built to rent” é a “estrela”. Logística precisa de nova oferta
Quanto aos vários setores, o responsável acredita que a logística vai continuar a registar grande interesse, mas a oferta é muito pouca: "é o setor onde há mais compradores que vendedores".
Nos escritórios, "mantém-se a atratividade para as empresas internacionais, que querem manter as suas expansões em Portugal", e "muitos investidores continuam a querer aumentar a sua exposição a ativos deste género. Muitas operações vão concretizar-se ainda neste primeiro trimestre".
Um dos "setores estrela" é mesmo o residencial para rendimento, não só em Portugal, onde ainda se dão os primeiros passos "firmes e seguros" neste sentido. "O interesse dos investidores é cada vez maior e mais sólido. Este mercado de arrendamento existe, tem volume significativo, e capacidade para gerar rendas suficientemente atrativas para avançar com o projeto. Esperamos que em 2021 possamos assistir às primeiras transações relevantes deste setor, bem como transações de ativos que se enquadram apesar de não terem sido feitos de raiz".
Já a hotelaria, com todo o seu potencial, aguarda por melhores tempos. "Portugal será vencedor no momento pós-pandemia. Há interesse, mas também perceção de risco, e preços eventualmente mais baixos, ou yields mais altas", prevê Nuno Nunes.
Ao nível do retalho, os centros comerciais serão os mais penalizados no investimento, devido à pandemia. "vamos ter vários proprietários motivados para vender ao longo do ano, mas não sabemos se haverá investidores com vontade e capacidade para comprar esses ativos".
Aumenta também o interesse nos ativos alternativos, que têm uma "correlação baixa com outros setores, e risco mais baixo", mas que se encontram em Portugal "numa fase ainda embrionária, onde está quase tudo por fazer", apesar de alguns promotores já avançarem com a criação dos primeiros produtos de raiz. Ainda assim, a CBRE espera que se realizem este ano "algumas transações de relevo".
Mudanças nos escritórios estão para ficar
Os especialistas europeus apontam que "os escritórios vão adaptar todas as lições que aprendemos com a pandemia. Vamos construir portfolios mais adaptados, e a distribuição geográfica do espaço vai mudar", com alterações no design e no planeamento. Neste contexto, "as métricas de utilização do espaço vão ser muito importantes para a gestão do seu uso". Outra tendência é o tratamento dos colaboradores como se fossem clientes, com o foco na sua experiência e incentivo da criatividade.
Os ocupantes vão também procurar cada vez mais espaços sustentáveis e saudáveis, e essa será uma tendência nos próximos anos, abrindo novas oportunidades para os promotores.
Residencial continua forte
O mercado residencial deverá permanecer forte na Europa em 2021, e começa mesmo a ser a classe de ativos que mais investimento atrai, numa altura em que falta habitação em todos os mercados europeus. Só o mercado de luxo está a ter mais dificuldades a nível europeu, nomeadamente devido ao desvio da oferta de “short stays” para os mercados domésticos.
Com as yields a descer em consequência disso, mais investidores aceitam retornos mais baixos em troca da estabilidade deste setor. A perspetiva geral dos especialistas é muito positiva.
Logística e retalho, cada vez mais complementares
Os especialistas da CBRE destacam que o retalho foi um dos setores mais afetados pela pandemia, e continuará a sentir pressão este ano devido ao crescimento do ecommerce.
Mas os segmentos da alimentação e conveniência estão "muito fortes", a par do formato de retail park – também aqui, as yields voltam a descer.
Enquanto isso, a logística consolida a sua posição e atrai muito capital, numa altura em que o novo pipeline é ainda moderado, e a maior parte dos novos projetos são “build to suite”. As rendas devem continuar a crescer na Europa este ano, e haverá "muitas oportunidades para o investimento".
Mais investimento a caminho da Europa
A nível europeu, as tendências são semelhantes. Os especialistas da CBRE para a Europa, Reino Unido, EUA ou Ásia partilharam também os seus insights nesta conferência, demonstrando otimismo em relação à recuperação das economias e dos mercados, em especial a partir do segundo trimestre do ano.
Na europa, espera-se uma maior pressão na inflação, apesar de se manter baixa, e uma taxa de desemprego a rondar os 5% no final de 2021, o que "seriam boas notícias", segundo os especialistas, que esperam várias surpresas este ano.
Espera-se também que aumente o investimento imobiliário na Europa, nomeadamente por conta da mais rápida recuperação e controlo da pandemia por parte dos países asiáticos, que se interessam pelo Velho Continente, nomeadamente de Singapura ou do Japão.
Também é esperado um aumento dos fluxos de capital dos Estados Unidos, de investidores que procuram yields e diversificação de portfólios, focados não só em ativos core, mas também em data centers, self storage ou outras subclasses de ativos, com yields mais altas. Vão olhar para cidades mais periféricas, como Budapeste ou Moscovo, procurando essas mesmas yields mais elevadas. Principalmente no segundo semestre do ano, os níveis de capital podem atingir níveis recorde, segundo os especialistas. Mas para isso, a retoma do transporte aéreo será decisiva.
