O setor imobiliário entra em 2024 com muitas incertezas, mas a boa performance do ano passado dá confiança para os próximos meses. Paulo Caiado, presidente da APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, está convicto de que “temos razões para estar otimistas em relação ao imobiliário. Com um cenário mais favorável que em 2023, podemos ter reunidas as condições para que tudo corra bem”.
Em entrevista ao Público Imobiliário, o responsável recorda que o setor imobiliário passou, em 2023, por um contexto “especialmente adverso”, com a subida abrupta das taxas de juro e do custo de vida, novos conflitos globais a gerar muita insegurança, e ainda com a apresentação do polémico programa “Mais Habitação”. Mas o mercado manteve a sua “grande confiança e robustez”. O número de transações de habitação desceu cerca de -17%, com o impacto das taxas de juro, mas o mercado continuou a valorizar, cerca de 11,8%, nas contas da Confidencial Imobiliário, o que permite fazer um balanço positivo. “Chegados ao final do ano, a verdade é que assistimos a uma pequena redução do número de transações e, de modo geral, as casas subiram de valor”, resume Paulo Caiado.
O presidente da APEMIP recorda que o grande motor do imobiliário português são os eventos da vida, que não deixam de existir com fatores de instabilidade como estes, como os nascimentos, mortes, mudanças de trabalho ou divórcios, entre outros. “Não desaparecem da nossa sociedade com as taxas de juro ou outro tipo de acontecimentos, e são esses eventos que geram a maior fatia das transações imobiliárias. Basta refletirmos que os imóveis novos transacionados em 2023 representam menos de 9% do total de transações”.
Variáveis são “demasiadas para fazermos prognósticos”
Há muitas variáveis em cima da mesa no arranque de 2024, e Paulo Caiado acredita que são “demasiadas para fazermos prognósticos”. Recorda que o BCE já deu abertura à descida de juros no segundo semestre do ano, o que pode ter impactos positivos na economia e em especial no mercado da habitação, mas “cada vez mais temos novos conflitos e percebemos o impacto que os eventos podem ter, apesar de estarmos longe. Este ano, teremos eleições em Portugal, na Europa, nos Estados Unidos, uma enorme instabilidade no Médio Oriente e sinais de eventual instabilidade no Pacífico. Temos a consciência de que não temos qualquer controlo sobre estes fatores, mas sabemos que podem impactar significativamente as nossas vidas e as economias”.
Apesar disso, tendo em conta a performance do ano passado, e “com o que sabemos neste momento, diria que temos motivos para estar positivamente expectantes”.
Os “mitos de perceção”: baixar os preços “significaria empobrecer 73% das famílias”
Paulo Caiado reconhece o problema da crise da habitação em Portugal, e o efeito perverso que pode ter o aumento dos preços dos últimos anos. “Como os imóveis têm valorizado, quem vende uma casa nunca teve uma dotação financeira tão grande. Isso cria uma espécie de barreira e faz com que seja cada vez mais difícil para quem ainda está a iniciar o seu projeto de vida entrar no mercado imobiliário, porque não encontra soluções de oferta com valores mais baixos”.
Mas acredita que há “mitos de perceção” a desfazer, nomeadamente o de que “as pessoas vão ‘às compras’ no mercado imobiliário. A verdade, é que essas pessoas são muito poucas, são muito abastadas, e não têm expressão no mercado”.
Por outro lado, defende que “é importante que os ativos imobiliários tenham consistência no seu valor, que este seja preservado por via de uma evolução consistente e moderada do mesmo”. Mas está convicto de que “é um absurdo pensar em baixar o preço das casas, achamos que essa é uma afirmação populista e irresponsável, porque isso significaria empobrecer 73% das famílias portuguesas, e criar o problema do século na banca portuguesa”.
É necessário “colocar a uso o património do Estado”
Para resolver o problema da habitação, Paulo Caiado defende que há que implementar “programas que permitam a criação de oferta futura com valores controlados, colocando no mercado soluções para quem não consegue acompanhar os preços”.
É necessário, desde logo, colocar a uso o património do Estado, por exemplo o que não tenha qualquer uso ou que esteja subaproveitado: “podemos começar por pensar em converter parte relevante desses imóveis para habitação a custos controlados”. Mas admite que “o setor imobiliário é caracterizado pela inércia, qualquer ação tem um resultado efetivo muito tempo depois”.
Mais pessoas recorrem à mediação. “Isso traz um maior sentido de responsabilidade”
De acordo com o presidente da APEMIP, em 2023 mais pessoas (compradores ou vendedores) recorreram à mediação imobiliária para fazer os seus negócios, o que mostra que “a generalidade das pessoas tem cada vez mais consciência de que a possibilidade de alguma coisa correr mal entre particulares é grande, e isso faz com que recorram cada vez mais à mediação”. Em contrapartida, “isso traz também um maior sentido de responsabilidade e de estarem à altura, para merecer a confiança que demonstram”.
A APEMIP vai continuar a apostar na promoção da formação na mediação imobiliária, como fez este ano, em que lançou várias novas formações, num contexto de “ausência de legislação que estabeleça determinados requisitos e patamares de preparação para os que estão nesta atividade”. Paulo Caiado considera que “a profissão deve ser de livre acesso, mas achamos que seria importante ter legislação que estabeleça patamares mínimos de formação para todos os que estão nesta atividade, porque existem responsabilidades e obrigações, nomeadamente no âmbito do branqueamento de capitais e combate ao terrorismo. Faz pouco sentido que o Estado responsabilize neste tipo de atividades, mas não exija qualquer tipo de preparação. Achamos que é importante ter legislação que estabeleça regras e traga maior credibilidade e profissionalismo para o setor”.
Garante que a APEMIP não vai esperar por esta legislação, “não vamos ficar de braços cruzados à espera dela. Vamos procurar trabalhar cada vez mais por via da preparação e formação que podemos disponibilizar para o setor, para que as pessoas estejam efetivamente preparadas para os desafios”.
Portal Casa Yes já tem mais de 120.000 imóveis e 1.000 empresas presentes
O lançamento do portal Casa Yes foi um dos marcos do ano da APEMIP, uma nova plataforma profissional que quer ser referência no setor. “Volvidos cerca de 6 meses, o Casa Yes tem hoje cerca de 120.000 imóveis e mais de 1.000 empresas de mediação presentes. Ultrapassou, em muito, as nossas expetativas iniciais”, afirma Paulo Caiado.
“Este projeto poderá ser muito relevante para o setor”. O responsável da APEMIP recorda o caso de alguns países “onde os portais imobiliários ganharam uma predominância muito significativa, que de algum modo têm hoje as imobiliárias muito dependentes das suas regras operacionais e de preços”. Estas plataformas “procuram, legitimamente, desenvolver o seu modelo de negócio digital e a maior rentabilidade possível. E o que se constatou em algumas economias, é que essas imobiliárias, ao serem os canais de contacto de grande parte dos interessados, começaram a querer uma parte financeira dos resultados das imobiliárias para os disponibilizar, o que é legítimo no âmbito da relevância que vão conquistando”. Mas as imobiliárias não devem ficar delas “reféns” destas plataformas, será também legítimo que “construam caminhos alternativos que lhes permita não ficar completamente dependentes”, conclui.
