Ativos inacabados permitem um ciclo de investimento mais curto

29/04/2020
Ativos inacabados permitem um ciclo de investimento mais curto

O mercado de inacabados teve uma prestação particularmente positiva no setor imobiliário no início deste ano. Muitos dos ativos formam absorvidos por novos promotores, entraram no mercado residencial para venda e muitos foram escoados no mercado de arrendamento. “Houve promotores a comprarem edifícios inteiros para fazerem arrendamento de longa duração”, nomeadamente nas zonas mais periféricas das grandes cidades, explicou ao Público Imobiliário Ricardo Queirós, Retail Urban. Já nas cidades, como no Porto, os ativos inacabados foram absorvidos para o alojamento local.

Falar do futuro é, hoje, mais complicado que nunca. Os negócios continuam a fazer-se, garante Ricardo Queirós, mas em número bastante mais reduzido. No entanto, este especialista admite que nas duas últimas semanas já se notou um aumento significativo no número de contactos interessados. “Acho que as pessoas se começam a habituar a esta nova normalidade”.

Os preços vão ser ajustados

Já na era pré-covid se sabia que os preços iam sofrer, de alguma forma, um ajuste ou correção por parte do mercado. Ricardo Queirós confirma esta tendência, nomeadamente na área dos inacabados. “Desde 2010 até 2014 praticamente não houve construção nova, que só se começou a reativar a partir dessa data. Ou seja, falava-se que 2021 iria trazer uma oferta significativa ao mercado, o que, obrigatoriamente, ia levar a uma correção de preços. Não era de todo expectável que os valores que se estavam a praticar, sobretudo no Porto e em Lisboa, fossem continuar a subir. Ou seja, já se esperava este ajuste, e a atual pandemia o que fez, foi antecipar um pouco esta correção”.

Nuno Marçal, responsável de vendas Grandes Imóveis Norte, da Direção de Crédito Especializado e Imobiliário, do Millennium bcp explica que os inacabados, quando comparados com terrenos para construção, permitem aos investidores e promotores, um ciclo de investimento bem mais curto entre a aquisição e a venda ao consumidor final. “Tal diminui risco, normalmente agiliza processos burocráticos e tempo, de projetos e aprovações”. De resto, este tipo de ativo tem tido a sua relevância na carteira de ativos do Millennium bcp, mas ao longo do tempo foi diminuindo por efeito do mercado que tem sabido aproveitar as vantagens em dar seguimento aos projetos iniciados”.

Nuno Marçal prevê que o mercado dos inacabados irá manter a procura mesmo na era pós-covid, pois os promotores e construtores deste segmento com alguma dimensão pensam e analisam o mercado do ponto de vista de médio e longo prazo e pensam as carteiras do ponto de vista do seu plano de investimentos, incluindo o tempo e cronogramas de obra. “Adicionalmente, pensam também nos tempos de comercialização com antecipação por forma a rentabilizarem os seus investimentos, equacionam a utilização de mão de obra própria ou subcontratada de forma organizada e ao melhor custo, bem como, têm perceção que continuará a existir, no futuro, procura de produto novo pelos consumidores finais e, neste contexto, este tipo de ativo é realmente apetecível”.

Prédio em Canidelo, VN Gaia

Neste segmento de inacabados, o Millennium bcp destaca um ativo a norte, mais concretamente em Canidelo, Vila Nova de Gaia, com caraterísticas interessantes. Apesar de ter sido idealizado para um lar de 3ª idade, o imóvel, segundo o Banco, pode ser convertido a outros usos possíveis, tais como, clínicas de saúde, fisioterapia ou outras do ramo, sede de empresa de marketing e imagem ou software.

O ativo é composto por um único volume de construção, com três pisos acima do solo e desenvolve-se perpendicularmente ao arruamento. É servido por um logradouro com cerca de 1.000 m2 e tem ainda uma cave com 370,75 m2. Tem capacidade para 21 utentes, com um total de 14 quartos e instalações de apoio, bem como está estruturado funcionalmente, de forma a permitir acessos por entradas distintas de acordo com os utilizadores e a fácil gestão no interior. Assim, está preparado para a entrada dos utentes, funcionários da direção, gabinete médico e administrativos pelo piso do rés-do-chão, e para os restantes funcionários, cargas/descargas, serviços e lixo pela entrada de serviço a sul e acedendo-se à cave.

Para além desta finalidade de utilização prevista, e atendendo à estrutura e caraterísticas do edifício, pode dizer-se que outras poderão ser equacionadas para a sua ocupação, com as devidas adequações.

A zona envolvente ao imóvel é de cariz residencial, caraterizada pela existência de edifícios de habitação unifamiliar e multifamiliar, em malha urbana e com alguns terrenos livres. Tem uma boa localização, muito próximo do Parque de Campismo da Madalena, da Escola Básica da Pena, da Escola EB2-3 da Madalena, do Pavilhão Municipal, de espaços comerciais e do interface ferroviário da Madalena. O acesso à A1 encontra-se a cerca de 2,5km. Concretizando, este ativo está situado numa área calma e privilegiada, com bons acessos, quer para a linha costeira, quer para ligação à cidade do Porto e Vila Nova de Gaia. Está perto e de fácil acesso aos hospitais locais e a outras infraestruturas sociais, permitindo aos utilizadores do prédio, acesso a tudo o que for necessário.

Embora o prazo para a conclusão das obras previstas no Alvará de Licença de Construção ter expirado, não foi ainda declarada a sua caducidade pela Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, pelo que o processo continua válido e eficaz.

Nuno Marçal diz que se trata de um edifício cujo estado de acabamento está bastante adiantado e que tem uma localização muito interessante, quer pela proximidade da linha de mar, quer pelos bons acessos a escolas, a superfícies comerciais e rodoviárias. “Apesar de ter sido ‘desenhado’ para a atividade de Lar de Terceira idade, pode muito facilmente ser adaptado a alojamento local, a clínicas ou, com algumas retificações interiores, a edifício de escritórios ou empresarial. É de referir a boa qualidade de construção e a facilidade de estacionamento no local, como mais valias associadas ao ativo e que lhe aportam caraterísticas a equacionar”.