O inquérito Portuguese Investment Property Survey (PIPS), desenvolvido pela Confidencial Imobiliário e pela APPII, revela que o mercado da promoção imobiliária iniciou 2022 de uma forma extremamente positiva, apesar de as expetativas dos operadores para o 2º trimestre do mesmo ano não serem assim tão otimistas, devido à projeção de uma quebra no que respeita ao número de vendas.
Face ao aumento dos custos de construção no último ano, 18%, a maioria dos inquiridos revela que perspetiva aumentar os preços de venda da habitação devido ao incremento nos custos, sendo a promoção para a classe média, possivelmente, a mais penalizada.
"É fundamental que todos compreendamos que vivemos um momento único no ecossistema da construção e do imobiliário e é preciso agir. Pela primeira vez, desde que iniciamos este survey em 2020, os custos com a construção são apontados pelos promotores e investidores como o principal obstáculo à atividade da promoção imobiliária", assinala Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, acrescentando ainda que "a única forma de compensar esta subida é descer os custos de contexto, nomeadamente através da carga fiscal sobre os imóveis".
Grande parte dos promotores teve que rever preços
Já Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, salienta que "o Property Survey, realizado pela Confidencial Imobiliário e APPII, colhe o sentimento de mercado por parte dos promotores imobiliários. Os dados mostram que após uma fase de expectativa de regresso à normalidade há novos desafios que têm implicações no mercado. A inflação, desde logo nos custos de construção, passou a ser o maior obstáculo à atividade. Grande parte dos promotores teve já de rever os contratos de empreitada, subindo os custos. Em paralelo, consideram quase inevitável repercutir esse aumento nos preços finais de venda, pondo mais pressão em especial na oferta para a classe média. Este pode ser um momento de viragem num ciclo que se vinha verificando de expansão da promoção imobiliária para mercados mais baratos e orientados para esse tipo de procura"
Na atual edição do PIPS, o Índice de Sentimento situou-se em +43 pontos, no que respeita a atividade nos primeiros meses do ano, sendo o patamar mais elevado de toda a série do PIPS, iniciada em 2020. Esse efeito deve-se à evolução dos preços, cujo indicador de sentimento ficou em +57 pontos, com a subida de 11 pontos face ao trimestre anterior. O indicador de sentimento, quando ao número de vendas, situou-se em +30 pontos, no entanto tem vindo a baixar constantemente desde o 3º trimestre do ano passado.
Índice de expectativas baixou
Antevê-se também uma quebra no número de vendas, sendo que o indicador de expectativas dos operadores situa-se em -17 pontos, porém as expetativas mantêm-se francamente positivas no que toca aos preços, atingindo +40 pontos. Assim sendo, entre o fim de 2021 e o começo de 2022, no saldo entre preços e vendas, o índice de expectativas baixou 20 pontos, especificamente de 32 para 12 pontos.
Este efeito do indicador das expetativas torna-se percetível nos novos projetos em lançamento que os inquiridos indicam ter, 52% neste trimestre, menos 10 pontos comparado ao trimestre anterior. O setor mais afetado foi o da reabilitação urbana, com a sua quota na carteira de novos projetos a cair para 10%.
Nota para a procura de terrenos que abrange apenas 56%, uma procura que tem um padrão geográfico cada vez menos centrado em Lisboa, e cada vez centrado nas periferias. Pela primeira vez, os concelhos à volta de Lisboa concentram 50% das intenções de investimento na região metropolitana, um resultado que contribui para a queda da quota da reabilitação, mencionada acima, pois há uma correlação entre o acréscimo da promoção fora de Lisboa e o aumento da atividade no segmento de construção nova.
O aumento dos custos de construção contribui também para esta redução na carteira de novos projetos em promoção imobiliária. Aliás, os custos de construção são atualmente o maior obstáculo à atividade da promoção imobiliária, em detrimento da burocracia e o tempo de licenciamento, algo que acontece pela primeira vez desde o começo do survey. O clima económico também passou a constar no leque de maiores preocupações, passando da 7ª para a 3ª posição.
De salientar que, mesmo com as notas conferidas acima, a falta de procura mantém-se como a menor das preocupações dos promotores. Os promotores imobiliários inquiridos atestaram ainda que houve um aumento dos custos de construção, no primeiro trimestre deste ano, em 18,3%, face ao período homólogo. Já o aumento de custos é de 28,9%, comparativamente ao 1º trimestre de 2020. Assim sendo, houve uma subida de 9% em 2021 para 18% em 2022 dos custos de construção.
Para 61% dos promotores imobiliários inquiridos, o aumento dos custos deve-se ao facto da falta de materiais de construção. Face ao aumento nos custos, 93% dos promotores dão como provável ou muito provável a necessidade de subir o preço de venda das casas em promoção. 65% dos inquiridos pondera também adiar o seu lançamento. De referir também que 68% dos players alega que a pressão existente nos custos de construção influencia o mercado de reabilitação urbana(10%) e o mercado de construção nova (22%).
De ressaltar que, 90% dos promotores consideram que o segmento mais afetado será o da promoção para as classes médias, face à oferta para o segmento alto e de luxo.
