Dinamismo do mercado residencial não tem sido afetado

24/11/2021
Dinamismo do mercado residencial não tem sido afetado

A procura de casa em Portugal está em máximos históricos, gerando boas perspetivas para o aumento e diversificação da oferta futura, conclui o mais recente estudo Living Destination, da JLL. Este relatório, que faz um retrato completo do mercado residencial do país, enfatiza a “solidez dos fundamentos do mercado português”, como a escassez estrutural de habitação, o elevado volume de procura e o desequilíbrio entre oferta e procura e o seu potencial de desenvolvimento.

Segundo este documento, a oferta habitacional em Portugal apresentou um aumento de apenas 1% nos últimos 10 anos, de 5,88 para 5,96 milhões de casas, entre 2011 e 2021. Apenas 1/3 deste stock tem meios de 20 anos e a necessidade de reabilitação é ainda evidente, um potencial de reconversão que ainda não está esgotado.

Do lado da procura, verifica-se um perfil diversificado de interessados, nomeadamente internacionais. Em 2012, a procura estrangeira não chegava aos 5% dos fogos vendidos, mas em 2020 os especialistas estimam que esta quota tenha duplicado para os 11%. Segundo a JLL, esta procura só não é superior dado não haver casas suficientes, principalmente para arrendamento.

Mas a oferta está aquém desta procura, com o número de casas vendidas nos últimos 10 anos a fixar-se 40% abaixo do período homólogo, apesar do aumento de 76% do volume de vendas nos últimos 5 anos, o que cria maior pressão nos preços: o ticket médio de venda subiu 25% nos últimos 10 anos, o que, conjugado com as restrições ao crédito à habitação e com as alterações de perfil das famílias e do estilo de vida, tornam o mercado de arrendamento numa opção de habitação com "enorme potencial de desenvolvimento", segundo a JLL.

Preços mantiveram-se apesar da pandemia

Os especialistas destacam que, apesar da pandemia, os preços mantiveram-se, não sentindo a crise que muitos previram. O mercado português liderou as compras, mas à medida do desconfinamento, voltaram os investidores estrangeiros.

Segundo os analistas, a pandemia trouxe algumas tendências para ficar, como a libertação de alguns imóveis dos centros históricos de Lisboa e Porto, que estavam alocados ao alojamento local, ou a necessidade de ter mais condições em casa para trabalhar, como um escritório. Ou seja, a pandemia colocou a casa no centro da vida e enfatizou a canalização de investimento para o mercado residencial. Assim, a diversificação e o aumento da oferta de modo a abranger um leque mais diversificado de compradores e produtos é considerada uma grande oportunidade, pelo que as consultoras anteveem que este segmento continue a ter um desempenho muito positivo no futuro.

Basicamente, os analistas defendem que apesar dos constrangimentos impostos pela pandemia, os investidores internacionais continuam interessados e a comprar no mercado residencial português, sendo que as dificuldades de mobilidade não impediram os negócios de se concretizarem. E explicam que são, sobretudo, clientes que já conheciam o país e os locais onde queriam investir. “Com uma ou duas visitas, conseguem decidir, e as vendas têm-se concretizado”.

Millennium bcp promove vendas de moradias a norte

Para fazer face a esta escassez de produto, o Millennium bcp está a comunicar a venda de moradias a norte do país, em distritos como Porto, Braga e Viana do Castelo (ver página 5). Rui Felgueira, do Millennium bcp, admite a reduzida oferta de ativos habitacionais novos, bem como dos custos de construção em geral, tem mantido uma pressão em alta sobre o preço pedido ao mercado. “Apesar disto, o dinamismo do mercado residencial não tem sido afetado mantendo quer ao nível dos investidores, quer ao nível dos consumidores finais, sentido crescente, avido de produto e produto nos vários segmentos”. O especialista explicou ao Público Imobiliário que há claramente promotores/investidores já no “build to rent” a explorar os segmentos de residências para estudantes e a ter uma clara segmentação na qualidade de construção também para os segmentos de clientes finais.

Em termos de tipologias, Rui Felgueiras confirma que as moradias apareceram nos topos de procura com a pandemia. “Esta tendência ficou mais evidente, quer pela necessidade das famílias em terem espaços mais generosos, dentro, como fora de casa. Junto das grandes cidades, esta maior procura notou-se em termos de localizações de entre 15 e 20 minutos de deslocação para os locais de trabalho. Sabemos também, que muitas empresas, flexibilizaram horários, presenças, permitindo minimizar deslocações, ou permitindo aos colaboradores deslocarem-se em bicicletas e estes fatores conjugados têm mantido forte procura por moradias e o canalizar por parte dos promotores, da sua atenção e dedicação a novos projetos de construção nas imediações das grandes cidades, ou até reconversões e reabilitações no interior das mesmas”.

Moradias no topo das opções

As moradias continuam, assim, a estar no topo da lista das opções das famílias portuguesas quando se trata de adquirir habitação. E com este tipo de ativos a serem raros, ou a preços elevados, nas grandes cidades, a procura por este tipo de imóveis localizados nos grandes centros urbanos aumentou significativamente como resultado de um contexto de pandemia, no qual as famílias tiveram de se (re)organizar, com forte impacto no seu espaço habitacional. Segundo o Instituo Nacional de Estatística, entre abril de 2020 e abril de 2021, as moradias representaram 37% do total de aquisições feitas em Portugal continental e ilhas. Ou seja, num total de 302.171 transações, sendo que 111.301 são relativas a moradias adquiridas com recurso a financiamento bancário. Significa isto que, quase quatro em cada 10 casas compradas na pandemia foram moradias.

Os apartamentos, apesar de continuarem a liderar o ranking de tipos de alojamentos comprados, vêm a representatividade no global das transações financiadas pela banca a diminuir, no caso para 63%.

Os números parecem ganhar particular força se tivermos em conta que este cenário não se verificava antes do aparecimento da pandemia, com as moradias a representarem cerca de um terço (33%) do total das aquisições.

Ainda segundo o INE, em maio, junho, julho, agosto e setembro de 2020, a percentagem de moradias adquiridas em função do total superou sempre os 37%, uma tendência que se repetiu já este ano, em março (37,1%) e abril (37%). Foi em junho do ano passado que houve mais pessoas a comprar moradias (38,1% do total de aquisições – 6.270 dos 16.456 imóveis transacionados.