Até junho, o investimento em imobiliário comercial em Portugal atingiu os 675 milhões de euros, montante que representa uma descida de -18% face a igual semestre de 2023, nas contas da JLL.
Ainda assim, no seu relatório “Market Dynamics”, a consultora assinala a recuperação da atividade que se registou particularmente no segundo trimestre, que concentrou 59% do volume de investimento feito no semestre.
Neste período, os dois maiores negócios registados foram a venda do edifício de escritórios K-Tower no Parque das Nações e do Hotel Sofitel Lisbon Liberdade, que, em conjunto, fizeram 23% do montante transacionado.
É de assinalar uma mudança na estrutura do mercado. O segmento da hotelaria recuperou a sua preponderância, com uma quota de 38% do montante investido, e os escritórios são agora menos representativos, com 18%. O retalho representa 22% do total, e o segmento de alternativos e residencial 17%.
No que toca aos investidores, o capital estrangeiro representa quase 80% do total, mas os investidores portugueses são os mais representativos em termos do número de transações.
Carlos Cardoso, CEO da JLL, explica que “as expetativas iniciais para 2024, e depois os indicadores do primeiro trimestre, apontavam para um semestre de estabilização geral da atividade. Contudo, os mercados ocupacionais de escritórios e logística surpreenderam pela positiva e estão com bons níveis de crescimento, e a habitação e o investimento dão sinais de aceleração no 2º trimestre”. No entanto, “o desempenho deste período mais recente não foi suficiente para compensar o abrandamento do 1º trimestre, mas a trajetória de evolução destes segmentos é muito animadora”.
O desempenho da economia, a inversão nas políticas de alteração dos juros ou o controlo da inflação, a par da estabilização da conjuntura política, são alguns dos fatores que contribuíram para o desempenho do mercado imobiliário neste primeiro semestre. Carlos Cardoso salienta que “a conjuntura macroeconómica explica, em boa parte, a reativação dos mercados de escritórios e logística, bem como a sustentação da atividade na habitação e do retalho. A melhoria das condições económicas teve um impacto positivo sobre a capacidade financeira das empresas e o rendimento das famílias, bem como da confiança de qualquer uma destas forças de procura. Além disso, o desempenho geral do mercado também foi influenciado pela menor incerteza política, com a posse de um novo Governo. Esse impacto foi mais óbvio no 2º trimestre e sentiu-se especialmente no setor do investimento, que é bastante avesso à instabilidade e incerteza”.
Valorização e retorno dos ativos mantêm-se “bastante consistentes”
De acordo com a JLL, os níveis de valorização e retorno do imobiliário português mantêm-se “bastante consistentes”. Sem prejuízo do comportamento mais ou menos expansivo dos diferentes segmentos em termos de volume de transações, em geral, os preços, as rendas e as yields mostram-se muito resilientes, apresentando, em alguns casos, uma tendência de crescimento. “Este é um dos reflexos da falta estrutural de oferta que continua a marcar o ritmo do imobiliário português”, pode ler-se no relatório.
Carlos Cardoso confirma que “o nosso imobiliário é de qualidade, temos fontes de procura diversificada e sólida, e somos atualmente um destino de investimento consolidado. Este conjunto de caraterísticas tem-nos permitido resistir a conjunturas económicas e políticas mais desafiantes, sem grandes ajustes de valor”.
Contudo, “uma das principais razões para que a valorização do nosso mercado se mantenha em alta, mesmo em situações de arrefecimento económico, é a falta estrutural de oferta que continuamos a ter. Isso é especialmente visível na habitação, mas é uma realidade igualmente marcante nos escritórios e na logística”, explica. Por isso, “é preciso reforçar o investimento em promoção e na requalificação do parque imobiliário que temos, para dar resposta à procura, que não só é volumosa, como é mais qualificada e exigente”.
Neste relatório, a JLL identificou 262.700 metros quadrados de novos escritórios em pipeline de construção na zona de Lisboa, e outros 112.100 metros quadrados no Porto. No setor de industrial e logística, estão em construção 450.000 metros quadrados. Uma das tendências em destaque até ao final do ano é a crescente necessidade de modernização dos ativos existentes, que devem adequar-se aos novos requisitos de sustentabilidade exigidos por colaboradores e empresas.
2º semestre deverá confirmar melhoria da dinâmica de mercado
Este relatório da JLL aponta que, apesar das melhorias já registadas na primeira metade do ano, o impacto acumulado da envolvente macroeconómica, principalmente com a nova política de descida de juros, deverá produzir efeitos mais robustos no mercado imobiliário sobretudo a partir de agora. “As perspetivas para a segunda metade do ano são mais animadoras, especialmente para os setores que têm estado mais contidos. Enquanto os escritórios e logística deverão dar continuidade à rota de crescimento já iniciada, no retalho e na habitação, a aceleração deverá ocorrer a partir do verão, num contexto de recuperação de rendimento disponível e aumento do consumo”.
No que toca ao investimento comercial, “também se espera uma reativação da atividade” até ao final do ano, nomeadamente “para níveis equiparados aos do ano anterior, quando as transações ascenderam a 1.800 milhões de euros”.
