Esta é uma das principais conclusões de um estudo divulgado pela B.Prime, que elenca as tendências futuras no que diz respeito à rede de transportes, sustentabilidade, competitividade das entregas e e-commerce, com base noutras realidades europeias.
Sublinhando que a pandemia veio expor a importância da logística para garantir o funcionamento da sociedade e, em especial, a operacionalidade dos diferentes setores chave da economia, a consultora advoga que "no período de confinamento apenas tivemos a confirmação que o armazenamento de bens essenciais e a sua rápida reposição são essenciais para um normal funcionamento das necessidades básicas de um país".
Este reconhecimento veio também atribuir um novo apelo à logística junto dos investidores imobiliários, traduzindo-se no interesse de vários players "neste tipo de ativos caraterizados por terem inquilinos com contratos mais duradouros e que, por isso, trazem maior segurança" do ponto de vista do proprietário.
Entre várias outras conclusões, o estudo da B.Prime estima que a Europa Ocidental deverá ser responsável por uma fatia de aproximadamente 17.8% do volume de comércio eletrónico a nível mundial. E, assumindo que por cada 1.000 milhões de compras realizadas online serão necessários mais 75.000 m² de espaço de armazenamento, tal significa que haverá uma necessidade adicional de mais de 16.7 milhões de m² de armazéns só nesta parte do Velho Continente, "o que vem demonstrar a enorme potencialidade deste segmento".
Sublinhando tratar-se de um estudo pioneiro no nosso país, por abordar toda a cadeia envolvida no processo de distribuição logístico, a consultora explica que já trabalha o segmento logístico há três anos e desde essa altura que sabem da necessidade, por parte dos principais investidores que acompanham, em obter informação sobre este setor, que é bastante escassa. “A pandemia limitou-se a tornar ainda mais urgente esta carência de dados e, por isso, decidimos colmatar essa falha. Por ser uma primeira edição, quisemos dar uma abrangência macro sobre toda uma indústria que não se resume unicamente a armazéns e que será certamente do interesse de todos. Fizemos igualmente um levantamento do que de melhor se faz na Europa, para conseguirmos retratar o que poderá ser feito em Portugal num futuro próximo".
Preço dos imóveis comerciais sobe
Entretanto, segundo o índice IPPCom, o preço dos imóveis comerciais em Portugal subiu cerca de 1,7% em 2020, menos 0,2% que em 2019. Esta é a menor variação registada desde 2014 e o segundo ano consecutivo de desaceleração dos preços de escritórios e armazéns. Em 2018, os preços cresceram 4,9%, e em 2019 1,9%.
Segundo o INE, este índice “utiliza informação administrativa fiscal do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e do imposto municipal sobre imóveis (IMI)”, tendo como referência valores de 2015.
O instituto destaca que, tal como em anos anteriores, a variação dos preços dos imóveis comerciais foi inferior à dos imóveis residenciais, que registaram, para o mesmo período, uma subida de 8,4%, segundo o HPI, índice também compilado pelo INE. Mas o preço das casas também desacelerou em 2020, comparando com os 9,6% registados em 2019.
Procura tem aumentado
O Millennium bcp corrobora esta tendência de, nos últimos anos, se verificar um aumento da procura por este tipo de ativos, devido às novas necessidades de armazenamento originadas pelo incremento das vendas via e-commerce e não tanto por novas indústrias a surgirem. “O Banco tem recebido muitos contactos na procura por este tipo de ativos, existe escassez de imóveis que sirvam estas necessidades existentes, com os investidores a procurarem espaços que possam ser reconvertidos ou adaptados para esses fins”, disse ao Público Imobiliário Pedro André, do Millennium bcp. “Verificamos que se mantém a forte dinâmica existente, alicerçada também com a preocupação existente da pressão sobre os preços dos combustíveis que persiste e com forte impacto neste setor, com os agentes a procurarem soluções de melhoria da sua eficiência, recorrendo à modernização com recursos às novas tecnologias existentes, ao incremento da sua capacidade de armazenagem e maior eficácia das suas operações, com muitos projetos em estudo”.
Mercado a norte dinâmico
O Banco, que recentemente colocou no mercado uma unidade industrial localizada no parque industrial de Tamel a cerca de 5 km de Barcelos, considera que o mercado a norte, desde fim de 2020, tem neste segmento de ativos armazéns, seja ativos industriais, seja de logística, apresentado um dinamismo elevado em termos de procura, o que se tem refletido na venda e quase inexistência deste tipo de ativos em vendas pelo banco, a norte. “Armazéns em zonas industriais, normalmente, têm absorção pelo mercado até 3 meses de comercialização, fruto da escassez de produto novo e das necessidades que aumentaram ao nível da procura de espaços para a logística de proximidade, seja a cidades de maior dimensão, como a cidades menores, ou crescimento de algumas empresas e setores, como a construção e as tecnológicas”, disse Rui Felgueiras, do Millennium bcp ao Público Imobiliário.
Sobre este ativo, Rui Felgueiras destacou a localização e inserção em zona industrial bem definida, que tem quase ocupação máxima, localização de grande proximidade a Barcelos, Braga, a uma rede viária bem servida, que transforma este ativo num ativo que pode ter interesse para formar em um núcleo de empresas de menor dimensão, pela eventual divisão das naves, em espaços de menor área, para possíveis arrendamentos ou até revenda. “É também de realçar, a boa qualidade geral que estas instalações têm, com bons pés direitos, construção do tipo recente com estrutura em ferro, com telhados em painel sandwich e escritórios de boa qualidade, luminosidade e até com instalação de ar condicionado em boa parte das divisões”. Por fim, Rui Felgueiras salientou a evidente capacidade de ser utilizado e adaptado para várias atividades sem grandes necessidades de intervenção, detendo desde já várias entradas autónomas, duas das quais com cais de embarque.
