Mercado de escritórios mantém procura com foco na qualidade

17/03/2021
Mercado de escritórios mantém procura com foco na qualidade

Há um ano que as empresas lidam com uma nova realidade: a obrigatoriedade do teletrabalho. Este movimento espoletado por um contexto de pandemia parece ter vindo para ficar. Os especialistas de mercado admitem que, num cenário pós-pandemia, o modelo de trabalho híbrido vai vigorar, com as empresas a terem parte da sua força de trabalho fora do escritório, ou mesmo a sua totalidade, com visitas pontuais às instalações da empresa. No entanto, parece certo que, mesmo a confirmar-se esta tendência, o espaço “escritório” não vai deixar de existir.

Para os analistas, o que menos agrada no emprego é o tempo e custo necessários das deslocações para o escritório. E depois de as pessoas estarem a trabalhar em casa, coloca-se o desafio de fazê-las regressar. Por isso, defendem, ser muito importante sublinhar a preocupação com a qualidade dos espaços colaborativos, tendência que foi acelerada com a pandemia.

São várias as consultoras que garantem haver uma procura superior à que seria expectável e que a oferta começa a ser diferenciada, com mais preocupações energéticas e ambientais e uma efetiva redução da área por trabalhador.

Portugal, para os analistas, está numa posição muito favorável a nível de competitividade. Os preços mantêm-se firmes neste segmento, com os escritórios hoje arrendados a valerem tanto ou mais este ano que no ano passado, apesar de toda a incerteza.

No entanto, é notória a enfâse na qualidade dos escritórios, estando os promotores muito proativos na procura de terrenos, nomeadamente nas grandes cidades, onde já é praticamente impossível encontrar escritórios para reabilitação em quantidade e qualidade.

Um relatório da Cushman & Wakefield, que analisa a evolução dos impactos da pandemia nos vários setores do mercado imobiliário português, mostra que os vários segmentos de mercado se mantêm resilientes, e procuram agora adaptar-se à incerteza. No caso dos escritórios, que aguarda uma maior clareza sobre os impactos na procura e ocupação dos espaços, a maioria dos ocupantes tem mantido uma estratégia cautelosa de espera, principalmente no que toca a pré-arrendamentos, perspetivando-se, na retoma, um aumento de postos em Hot-desking e de áreas que promovam o trabalho em equipa e a aprendizagem.

Tal como em 2020, é de esperar que os escritórios resistam à pressão de descida nos valores das rendas, por oposição a uma maior flexibilidade dos proprietários em conceder incentivos, nomeadamente maiores períodos de carência de rendas.

Nota também para a falta de oferta de qualidade, que se mantém, mas que poderá vir a ser suprimida pela entrada de 172.000 m² em Lisboa e 46.000 m² no Porto, dos quais 42% e 63%, respetivamente, já têm ocupação garantida. Esta realidade faz com que as cidades mais próximas das capitais de distrito se tornem particularmente atraentes em termos de localização de espaços para escritórios.

Oferta em Sintra

O ativo em destaque, corresponde a um edifício de escritórios, localizado no Parque Empresarial da Beloura, mais propriamente em Linhó, Sintra e com 16 anos de utilização.

Este edifício é constituído por 3 pisos acima do solo e 3 caves para estacionamento com 409 lugares, incluindo ainda arrecadações e áreas técnicas, num total de 21.424 m2 de Área Bruta de Construção e de 7.433 m2 de Área Bruta Locável. Para além da sua dimensão, estrutura funcional e do facto de estar em muito bom estado de conservação, caraterísticas que lhe conferem uma atratividade ímpar, este ativo localiza-se próximo do IC16 e representa uma excelente oportunidade no contexto das novas regras de trabalhar em escritório.

Faz ainda parte do ativo em venda, um terreno adicional para o qual está previsto um projeto de construção de mais 6 edifícios de escritórios, com um potencial de construção acima do solo de 12.251 m2.

O terreno, no total de 27.317 m2, está vedado em toda a sua extensão e o acesso é controlado por sistema de cancelas com edifício de receção.

Quer seja para uma empresa que enquadre a necessidade de deslocalização para áreas menos centrais às grandes cidades, quer seja para quem procura novas instalações, mais amplas e já edificadas onde possa iniciar a sua atividade e estabelecer, de origem as suas regras de layout. Seja qual for a estratégia definida ou quais forem os objetivos, haverá sempre o benefício de ser um ativo de serviços, com licença de utilização para essa finalidade e inserido num lote de terreno amplo, como possibilidade de expansão.

Nesta possibilidade de expansão, outras finalidades se podem acrescentar, como sendo o investimento com rendimento, através da exploração dos espaços futuros na ótica do arrendamento. E neste contexto do arrendamento, também o edifício em questão poderá ser visto e avaliado. Tudo depende da finalidade do investidor que, certamente, ciente das necessidades do mercado, atuais e futuras, olhará para este ativo como uma boa oportunidade de investimento.

Ramiro Gomes, do Millennium bcp, admite que apesar do período atípico em que vivemos, o segmento de escritórios tem procurado caminhos alternativos tendo por base o respetivo conceito e as suas repercussões ao nível do layout, custos (compra/arrendamento) e, fundamentalmente, localização. “Em Sintra, temos este edifício que se insere no designado corredor oeste (linha que segue a A5, Cascais, Sintra), uma das zonas que apresentam maior dinâmica e oferta diversificada”.

Nuno Esteves, da Savills, consultora parceira do Banco na promoção e comercialização deste ativo, destaca que a grande vantagem estratégica deste edifício, para além do seu excelente estado de conservação, é a sua versatilidade. “Praticamente todas as paredes são amovíveis, o que confere aos espaços a possibilidade de serem adaptados às várias necessidades, abrindo um grande leque de oportunidades”. O especialista mencionou a possibilidade de criar open spaces, coworking e, como o PDM prevê serviços, segmentos alternativos como senior housing ou mesmo student housing.