O mercado de habitação num minuto...

10/04/2021
O mercado de habitação num minuto...

O preço de venda das casas em Portugal Continental cresceu 2,6% entre fevereiro de 2021 e fevereiro de 2020, período que assinala um ano de pandemia.

A taxa de variação homóloga é apurada no âmbito do Índice de Preços Residenciais, que acompanha a evolução dos preços de transação da habitação a partir dos dados reportados ao SIR-Sistema de Informação Residencial.

Não obstante, e ainda que se mantenha em terreno positivo, a valorização homóloga sofreu uma forte travagem no último ano, comparando o atual ritmo com os 17,6% observados em fevereiro do ano passado. Tal resulta do ciclo de estabilização mensal observado durante a pandemia, com as variações em cadeia dos preços da habitação a não irem além de +1,0% e, apenas por duas vezes, registando variações negativas. Em fevereiro de 2021, os preços voltaram a exibir um comportamento consistente com esta tendência, apurando-se uma variação mensal de 0,3% face ao mês anterior.

Em fevereiro (considerando um período acumulado de 3 meses), a habitação em Portugal Continental foi transacionada por um valor médio de 1.608€/m2. Nos fogos usados a média das vendas situou-se em 1.564€/m2, enquanto que nos fogos novos, esse valor foi de 2.127€/m2 (dados SIR-Sistema de Informação Residencial)

Número de casas vendidas em 2020 cai 8% para 161.500 fogos

O ano de 2020 encerrou com cerca de 161.500 casas vendidas em Portugal (Continental). Tal atividade fica 8% abaixo dos 175.300 fogos transacionados no país em 2019. A quebra de atividade reflete sobretudo o impacto inicial da pandemia, com o 2º trimestre do ano a registar a menor atividade, com cerca de 32.500 fogos transacionados, numa queda de 21% face às 41.600 unidades vendidas no 1º trimestre.

O mercado reativou no 3º trimestre, registando perto de 44.000 unidades transacionadas, atividade que se manteve no 4º trimestre, com vendas estimadas de 43.350 fogos.

Quer Lisboa quer o Porto observaram quebras nas vendas mais acentuadas do que agregado nacional. As estimativas apontam para 11.600 casas transacionadas em Lisboa, atividade que reflete uma quebra de 18% relativamente às 14.150 casas vendidas em 2019. No Porto, a atividade terá somado 5.200 casas vendidas, ficando 27% abaixo dos 7.150 fogos transacionados em 2019. Os dados resultam de uma estimativa realizada com base na informação reportada ao SIR-Sistema de Informação Residencial.

...Arrendamento...

Rendas descem em Lisboa e Porto, mas estabilizaram a nível nacional

As rendas habitacionais contratadas em Lisboa voltaram a registar uma contração acentuada no 4º trimestre de 2020, caindo 4,8% em termos trimestrais e 16,8% em termos homólogos. Quer num quer noutro horizonte temporal, o último trimestre de 2020 foi também o quarto trimestre consecutivo em que as rendas na capital registaram um comportamento recessivo, uma travagem que fez o nível das rendas praticadas regressar a patamares de meados de 2017.Desde o final de 2018 que as rendas em Lisboa evidenciam uma tendência de desaceleração, com a evolução trimestral a entrar em terreno negativo pela primeira vez no 3º trimestre de 2019. Em termos homólogos, a primeira descida verificou-se no 1º trimestre de 2020. A pandemia intensificou as descidas. No início do ano, as rendas desciam 1,8% em termos homólogos, enquanto que em termos trimestrais o mercado já travava a um ritmo de -2,3%.

Um dos fatores a influenciar esta descida nas rendas contratadas é o aumento da oferta para arrendamento na cidade. Entre início e final do ano, o número de fogos disponíveis para arrendar em Lisboa aumentou 40%, sobretudo refletindo a migração de habitações oriundas do Alojamento Local. Outra razão para a descida das rendas é o facto de o perfil financeiro da procura estar a mudar. Num contexto em que o driver do uso turístico e do arrendamento de curto-prazo estão suspensos devido à pandemia, a procura tende a aumentar por via dos portugueses, pelo que as rendas também acabam por ter de se ajustar ao rendimento das famílias, obrigando, assim, à prática de rendas inferiores. Por último, o mercado de arrendamento é um mercado de refúgio para os investidores e estes estão dispostos a assumir uma descida das rendas neste momento, embora não encarem esse comportamento como definitivo e tenham expetativa de que o mercado retorne os níveis anteriores.

No Porto, as rendas registaram uma descida trimestral de 3,2% no 4º trimestre de 2020. Já face ao trimestre homólogo, caíram 4,5%, sendo a primeira vez desde o final de 2015 que as rendas no Porto descem em termos homólogos.

No total do mercado nacional (Portugal Continental), as rendas contratadas na habitação estabilizaram no 4º trimestre de 2020, com uma variação de -0,6% em termos trimestrais e de -0,7% em termos homólogos. Os dados resultam do Índice de Rendas Residenciais (IRR), o qual acompanha o comportamento do mercado de arrendamento, tendo por base as rendas dos novos contratos realizados.

...Promoção de novas casas...

Portugal com 46.340 novos fogos em licenciamento em2020

Em 2020 foram submetidos a processo de licenciamento 19.955 novos projetos de habitação em Portugal Continental, somando um total de 46.340 fogos. Lisboa e o Porto superam os 3.000 fogos, embora registando quedas em torno dos 16% face a 2019. A nível nacional, a atividade manteve-se estável.

O pipeline nacional fi ca 2% abaixo do registado em 2019 em número de fogos, mas supera em 5% o número de projetos. Em 2019 foram sujeitos a licenciamento 19.040 projetos habitacionais num total de 47.150 unidades.

Cerca de 80% da carteira foi gerada em projetos de construção nova, um tipo de obra que agrega 16.035 projetos e 37.410 fogos. Os restantes 20% da carteira são originados em intervenções de reabilitação, as quais somam 3.920 projetos num total de 8.930 fogos. Em qualquer dos tipos de obra, a tendência foi idêntica, com os pipelines a manterem-se semelhantes aos do ano anterior.

Em termos geográficos, Lisboa e Porto mantiveram-se como os principais alvos de investimento em nova promoção residencial. Em 2020, Lisboa contabilizou um pipeline de cerca de 400 novos projetos que agregaram 3.700 fogos. No Porto, a carteira ascendeu a cerca de 480 projetos num total de 3.350 fogos. No entanto, tal atividade fi ca 16% abaixo de 2019 no caso de Lisboa e 17% abaixo no caso do Porto (em número de fogos).

Outros dos concelhos que se destacaram enquanto destinos da nova promoção residencial no país em 2020 foram Matosinhos e Vila Nova de Gaia, ambos com pipelines em torno dos 1.650 fogos; Braga e Cascais, ambos no patamar de 1.200 fogos; e Vila Nova de Famalicão, com um pipeline de 1.030 unidades.

Os dados resultam do Pipeline Imobiliário, apurado com base nos pré-certificados energéticos emitidos pela ADENE.