Mercado Imobiliário mostra resiliência em pandemia

25/07/2020
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PREÇOS ESTÁVEIS

Em maio, o Índice de Preços Residenciais (IPR) para Portugal (Continental) apresentou uma variação mensal de 0,9%, completando o primeiro trimestre pós-pandemia sem quedas. Este resultado mantém o registo de estabilidade de março e abril, quando o IPR exibiu variações em cadeia de 0,4% e 0,5%, respetivamente. Não obstante, há uma clara alteração do ritmo de mercado. As variações mensais observadas nestes últimos três meses desaceleram a trajetória de valorização sentida ao longo de 2019 e início de 2020, quando as subidas mensais oscilaram entre 1,5% e 2,0%. Como seria de esperar, em termos homólogos, o preço de venda das casas também começa a apresentar uma clara desaceleração fruto da estagnação dos últimos meses, apresentando uma variação de 14%, um número que fica 4 pontos percentuais abaixo do pico de 18% registado em janeiro.

VENDAS RECUPERAM 23% EM MAIO

No primeiro mês de desconfinamento, maio, a venda de casas em Portugal aumentou 23% face ao mês anterior. Tal reanimação fez com que o mês de maio reduza para 41% o declive face aos níveis de atividade registados no pré-Covid (janeiro), numa clara recuperação face à queda de 53% que se observou em abril. Os dados refletem os primeiros resultados do Índice de Volume de Vendas de Habitação, que acompanha o comportamento das vendas de habitação em Portugal (Continental). Baseando-se numa série iniciada em setembro de 2019, o novo Índice é apurado com base nas transações residenciais reportadas pelos mediadores imobiliários ao SIR-Sistema de Informação Residencial. Abril foi o mês com maior perda de atividade face a janeiro, considerado o mês de referência pré-Covid, embora seja notória uma redução na dinâmica de vendas desde fevereiro. Nesse mês, as transações recuaram 6% face a janeiro, descida que se agravou para 17% em março, o primeiro período a integrar medidas de confinamento. Também em termos mensais, a maior retração verificou-se em abril (-43%), num forte agravamento face à variação mensal de -12% registada em março, mas agora invertida pela subida de 23% verificada em maio.

OFERTA RESISTENTE

A oferta habitacional em maio apresentou indicadores transversalmente estáveis comprovando que esta componente de mercado tem resistido ao impasse de atividade trazido pela pandemia Covid-19. À semelhança do preço de venda, também o valor de oferta se manteve estável, atingindo os 2.643€/m2 no acumulado de março a maio. Nos fogos novos, esse valor foi de 3.759€/m2 e no usados foi de 2.244 €/m2 .

LISBOA SUSTENTA PREÇOS EM NÍVEIS PRÉ-COVID

Nos três meses de confinamento (acumulado de março a maio), o preço médio de venda da habitação em Lisboa foi de 3.735€/m2. Tal valor mantém-se em linha com o padrão de transações registadas nos últimos 6 meses, a um preço médio de 3.819€/m2. Isso significa também que, apesar deste período atípico e inesperado, Lisboa segura os níveis de 2019, os quais constituem um patamar máximo desde que o SIR-Sistema de Informação Residencial acompanha o mercado (2007). Na sequência de um forte ciclo de valorização que levou os preços na cidade a subir mais de 20% durante dois anos (entre 2016 e 2018), o mercado passou a barreira dos 3.000 €/m2 pela primeira vez em final de 2017 e no início de 2019 experimentou novos patamares, transacionando, desde então, acima dos 3.700 €/m2. No trimestre pós-Covid, de março a maio, as vendas caíram 46% face aos três meses anteriores. Ainda assim, é assinalável que, em meses de plena pandemia, o mercado tenha transacionado, de acordo com as projeções do SIR, um total de 2.000 casas, contribuindo com uma quota de 35% para as transações registadas nos últimos seis meses.

QUEBRA NA VENDA DE NOVOS PRESSIONA PREÇO NO PORTO
m termos de preço, no primeiro trimestre completo pós-Covid (março a maio de 2020), as vendas residenciais no Porto realizaram-se, em média, por 2.130 €/m2, denotando um ajuste em baixa (cerca de -6%) face aos 2.264 €/m2 que configuram o padrão de transações nos últimos seis meses (igualmente terminados em maio), conforme dados do SIR-Sistema de Informação Residencial. Trata-se de um ajustamento mais sensível que o observado em Lisboa (-2% na média e -1% no percentil 95), mas tal decorre, sobretudo, do facto de os fogos novos terem perdido terreno nas vendas durante a pandemia e exibido menor liquidez neste período.

Não obstante, durante a pandemia, o Porto manteve as transações no mesmo nível que vem sendo registado desde o 1º trimestre de 2019, quando quebrou a barreira dos 2.100€/m2. Em termos da dinâmica de vendas, a Invicta sofreu menos do que Lisboa, com uma queda de 41% no trimestre da pandemia face aos 3 meses pré-Covid (Lisboa caiu 46%).

RENDAS ESTÁVEIS EM TORNO DOS 10€/M2

Também o mercado nacional de arrendamento parece continuar pouco afetado pela circunstância da pandemia. A renda média contratada no acumulado de três meses entre março e maio ascendeu a 9,9€/m2, estável face aos 10,0€/m2 que constituem a média do mercado nos últimos seis meses. Apesar disso, o número de contratos celebrados neste período pandémico registou uma queda de 25%, o que garantiu que 43% dos negócios de arrendamento concretizados nos últimos seis meses tenham ocorrido já durante a pandemia.

RENDAS EM LISBOA EM TORNO DOS 14€/m2

Lisboa continua a exibir a renda residencial mais cara do país, de acordo com os dados reportados ao SIR-Arrendamento. Nos três meses compreendidos entre março e maio, a renda média dos contratos celebrados na capital foi de 13,7€/m2, praticamente o mesmo que os 13,8€/m2 registados nos últimos seis meses. Na capital, a atividade de novos contratos durante a pandemia perdeu fôlego (-30% face ao trimestre prévio), mas manteve-se também relativamente dinâmica, concluindo 41% dos contratos celebrados no semestre. O Índice de Rendas Residenciais para o 1º trimestre mostra já uma tendência de descida das rendas na capital.

PORTO COM RENDA DE 10,7€/m2

No Porto a pandemia parece estar a ter um efeito mais visível, com a atividade de novos contratos a cair 38% no trimestre face ao trimestre anterior e as rendas contratadas a passarem de uma média de 11,4€/m2 no agregado semestral para 10,7€/m2 no agregado trimestral (-6%). Ainda assim, de assinalar também que 38% da atividade do semestre ocorreu já durante a pandemia.

ALOJAMENTO LOCAL COM OCUPAÇÃO DE 5% EM LISBOA...

O mercado do Alojamento Local (AL), por via da suspensão dos fluxos turísticos, tem sido o que mais acusa o impacto do Covid-19, com maio a registar uma taxa média de ocupação de 5% em Lisboa, comprimindo para metade a já quase inexistente atividade de abril, quando este indicador se fixou em 10%. De acordo com os dados do SIR-Alojamento Local, o número de noites vendidas em maio ficou 94% abaixo da atividade em maio de 2019, agravando-se, assim, a quebra de 75% observada em abril. Março já tinha trazido quebras à ocupação do AL em Lisboa, mas refletiu ainda um mês cuja primeira metade beneficiou de um mercado turístico em funcionamento “normal”. Nesse mês, a taxa média de ocupação de Lisboa foi de 41%, com uma queda homóloga de 25% no número de noites vendidas. Também o RevPAR médio voltou a comprimir, passando de 30€ em março, para 14€ em abril e 11€ em maio, os quais comparam com os valores de 39€, 44€ e 58€, respetivamente, nos meses homólogos. Ainda assim, entre os alojamentos ocupados, a diária média manteve-se em patamares elevados, atingindo os 93€ em maio e os 88€ em abril. Em março, tal valor foi de 74€.

... E DE 3% NO PORTO

O Porto foi ainda mais penalizado, registando uma taxa média de ocupação no AL de 3% em maio, abaixo dos 9% registados em abril. Em março, tal como aconteceu em Lisboa, o AL do Porto também ainda registou uma ocupação média de 40%. Em abril e maio de 2019, as ocupações médias deste tipo de alojamento foram de, respetivamente, 50% e 66%. A quebra foi também evidente no número de noites vendidas, com maio “pandémico” a registar menos 96% de vendas do que no período homólogo, agravando expressivamente a queda de 67% observada em abril. Em virtude desta suspensão da atividade, o RevPAR voltou também a recuar, passando de 22€ em março para 14€ em abril e 7€ em maio. Em maio de 2019 o RevPAR atingia os 44€ e em abril os 31€. À semelhança do que se verificou em Lisboa, a atividade ocorrida, ainda que muito reduzida, registou diárias médias elevadas, atingindo os 73€ em abril e os 70€ em maio. Em março foi de 58€.